看屋筆記：台中市南區惠宇謙仁(個案+價格分析)

惠宇謙仁基地位於南區，中山醫藥學院斜對面，臨20米建國南路一段，距雙鐵共構的大慶站約500公尺，高鐵站5公里，鄰近學區都在5分鐘車程內，生活機能主要倚靠舊市區傳統市場。隔一條馬路就是十三期重劃區，與八期距離不到一公里，同時享有雙商圈，一起來看看惠宇建設46年老字號建商惠宇謙仁其他特色吧！

惠宇謙仁外觀

建案特色：

1. 大慶站雙捷新核心：惠宇謙仁鄰近雙鐵共構大慶站，捷運通車後連接高鐵台中站，串聯都市生活圈，從7期新市政中心、8期文心秀泰、好市多美式商場，沿著文心路一路延伸到大慶站，快速接軌各行政區，涵蓋食、衣、住、行、育、樂，生活機能便捷。環抱雙捷坐擁軌道經濟。
    
2. 鄰近十三期，綠富新特區：近期公告配地完成，建築用地面積123頃的南區13期重劃區，與基地僅相隔一條建國路，十三期重劃市容整齊，且規劃寬闊街廓、綠地公園、景觀橋，為低密度高綠覆開發區域，惠宇謙仁與十三期重劃區為鄰，享有天然高綠覆環境。
    
3. 惠宇46年品牌建商：成立已46年的惠宇營建機構，推出的建案在市場上都獲得很高的評價，常常推案即完銷，惠宇謙仁亦是如此，惠宇謙仁將格局規劃戶戶邊間，雙面採光，讓每戶發揮到最大的坪效。惠宇重視的是建築的「稀有性、獨特性、唯一性」，除了會依照不同產品的屬性，設計出不同的立面外，更希望每一棟房子都具有完整的實用功能，以及惠宇重視客戶需求，惠宇不但在企業總部設立VIP級的客服中心，讓客戶可以很舒適的辦理交屋相關手續，在建築完工後，工程人員會在建案駐點半年提供服務，了解客戶需求。

惠宇謙仁格局分析：

1. 惠宇謙仁基地面積約1790坪，三棟規劃，樓層規劃地上12層，地下3層，共249戶住家4店面。三棟均為一層6戶配有兩部電梯及二逃生梯。
    
2. 公設規劃社區花園步道、多功能教室、閱覽室、健身房、親子遊戲區。
    
3. 大廳進出口為10米計畫道路，朝東北為10米計畫道路，庭院退縮30米，一共退縮40米才進入社區大樓，旁為惠國建設建地，目前尚未推案 ; 朝東南為4F舊透天及6F華廈 ; 朝西北為20米建國南路一段，人行道退縮約5米，面台鐵高架化鐵道，4樓以下視野稍有影響 ; 朝西南為中山幼兒園，隔著幼兒園建物為15F登陽中山苑，相較面東北戶別較沒視野 。
    
4. 汽車進出由10米計畫道路進出，汽車車道於J戶下方，2-3樓低樓層住戶稍受影響。汽機車車道獨立分開，避免車輛碰撞，規劃344個全平面式車位。機車車位一戶配一車位。
   
   惠宇謙仁一樓平面圖
   
    
5. 惠宇謙仁分為三大棟，從最靠近建國南路的來分析：
   (1)甲棟分別有：A/B/C/D/E/F。共六戶二梯。
   (2)乙棟分別有：G/H/I/J/K/L。共六戶二梯。
   (3)丙棟分別有：M/N/O/P/Q/R。共六戶二梯。
   其中C及I戶為56坪四房，其他戶為39-50坪的三房規劃。
   整體戶別有兩個面向，分別為朝東北及朝西南，朝東北視野較好，為42-56坪坪數較大的戶別 ; 朝西南為40-46坪坪數較小的房型。其中D/H/K/M戶為39坪三房，為坪數最小之房型，較為退縮，視野及採光較受影響。
    
6. 三大棟共18戶，戶戶邊間雙面採光，朝西北為台鐵紅線，全棟為朝東北及朝西南，因此無面台鐵之房型，住戶可能會擔心進站時會有剎車噪音，因此建案也標配日本三協氣密窗，厚度為8mm玻璃+10mm中空層+8mm玻璃，將噪音減至最小。
   
   全棟格局共分為四個房型作分析：
   
   (1)藍色區塊D/H/K/M為約39坪三房兩衛格局
   廚房為獨立式廚房，不受油煙問題影響，主次臥皆有開窗，其中一間次臥間接採光(工作陽台)。衛浴部分，主衛浴為類四件式，標配浴缸 ; 公共衛浴為三件式規劃，雙衛浴皆有開窗。客餐廳空間方正，餐桌擺放空間不受限。陽台為雙陽台規劃，曬衣空間充足，前陽台視野稍受影響，部分景觀被旁邊戶別遮蔽，整體空間規劃無暗廳暗房，格局方正。
   
   (2)綠色區塊B/E/F/G/J/N/P/Q為約40-50坪三房兩衛格局(臥室規劃不同排)
   進門有空間可擺放鞋櫃收納空間，其中N戶為唯一有玄關規劃之三房，廚房為半開放式廚房，主次臥皆有開窗，其中一間次臥間接採光(工作陽台)，最小間次臥僅可擺下單人床，可作小孩房或書房規劃，主衛浴為類四件式，標配浴缸 ; 公共衛浴為三件式規劃，雙衛浴皆有開窗。陽台為雙陽台規劃，曬衣空間充足。B/J/N/P戶面東北，棟距大視野較佳 ; E/F/G/Q面西南，視野因15F大樓受影響，整體空間規劃無暗廳暗房，坪效佳。
   
   (3)綠色區塊A/L/P/R為約40-46坪三房兩衛格局(臥式規劃同排)
   A/R因坪數規劃較小，相對客廳空間較難以發揮，廚房為半開放式規劃，客餐廳空間分明，此房型特色為主次臥規劃同一側，這四棟別的房型，三間房間都跟客廳落地窗在同一排，採光佳，若客變最小間臥室作為書房或客廳空間，格局還是很方正不受影響。主衛浴為類四件式，標配浴缸 ; 公共衛浴為三件式規劃，雙衛浴皆有開窗，雙陽台曬衣空間足夠，整體規劃採光面大，無暗廳暗房，臥室客廳動靜分明。
   
   (4)橘色區塊C/I為約56坪四房兩衛格局
   格局方正，進門有鞋櫃收納空間可擺放，廚房為獨立廚房，客餐廳空間分明，主次臥空間皆有開窗，採光通風良好，較小間次臥室可作為小孩房或書房規劃。衛浴部分，主衛浴為四件式規劃，標配浴缸，公共衛浴為三件式，皆有開窗通風良好，陽台為雙陽台規劃，曬衣空間足。整體規劃為四房較常見之空間規劃，抗性少，視野面東北，棟距大。

惠宇謙仁標準層平面圖

實價登錄分析：

惠宇謙仁位於大慶生活圈
近一年屋齡0~5年成交價約落在27.46萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在18-22萬/坪，從2017-2021房價有明顯的上漲，成交量在2019年達到高峰。

1.大慶生活圈區域個案

惠宇謙仁 屋齡3年。 平均成交價34.2萬/坪。 近一年成交價60.07萬/坪。

鳳止高梧 屋齡10年。 平均成交價26.47萬/坪。 近一年成交價45.32萬/坪。

登陽中山苑 屋齡13年。 平均成交價20.46萬/坪。 近一年成交價43.53萬/坪。

大慶生活圈區域個案


2.美村南生活圈區域個案

豐邑閱文心 屋齡10年。 平均成交價26.41萬/坪。 近一年成交價47.32萬/坪。

登陽聽河 屋齡10年。 平均成交價25.66萬/坪。 近一年成交價42.23萬/坪。

富宇擎山 屋齡10年。 平均成交價24.23萬/坪。 近一年無交易資訊。

美村南生活圈區域個案


3.大慶生活圈與周圍個案相比較，在隔壁4-7年屋齡的建案平均成交價18-24萬/坪，因捷運綠線及台鐵高架化雙鐵共構，大慶生活圈交通及機能利多高於美村南生活圈，帶動區域內發展，近一年成交行情來到32-34萬/坪，惠宇謙仁成交價約34-38萬/坪，雖2-4萬單坪價差，但完工交屋後和周圍個案相比屋齡相差快10年，價格符合區域行情，生活機能相同以舊市區為主。

惠宇謙仁評價：

軌道經濟學是房地產不敗定律，捷運綠線開通後，台中也越來越多捷運宅的產生，其中以紅綠線交會的雙鐵共構區域，產品保值性更高，加上鄰近十三期重劃配地完成，以低容積高綠覆開發為主的住宅區也是一大看點，未來帶動區域發展，周遭商圈生活機能逐步成熟，若有想在南區雙鐵共構區域投資自住的，可以參考看看惠宇謙仁。