看屋筆記：台南市東區築城生活(個案+價格分析)

台南市東區發展悠久生活機能充足，近期更有南紡夢時代二期營運，百貨商圈更加完整，也成為許多置產的選擇。因東區開發完整，以鮮有素地開發，目前推案大多以小基地都更案為主。築城生活位於崇善二街附近，靠近文化公園，一起來看看有什麼特色吧。

建案特色：

1. 高規建材：本案選用建材相對高規，廚房配備Panasonic廚具櫃體搭配林內三機；衛浴採用美標牌；另外較特別的還有配備BWT全棟式淨水、荷蘭Poll-tex進口紗窗。

2. 坡平車位：因周圍新案以小基地為主，築城生活擁有290坪基地，因此是區域內難得規劃坡道平面車位的個案，且每戶皆配有一格車位及兩格機車位。

築城生活格局分析：

1. 本案規劃一棟，總樓層八層，樓高3.36米。標準層為3～7樓，每層四戶，共用兩台電梯，配比相當充足。

2. 皆採開放式廚房，並與客餐廳相鄰，需注意客廳採光及油煙排放。

3. 臥室皆可容納雙人床，空間充足寬敞。

4. 衛浴皆有開窗，通風良好不潮濕。

5. 工作陽台皆為客餐廳採光面，需注意晾衣空間及來客隱私。

6. 藍色部分為兩房：

1) A5戶，27坪。

• 雙面採光，兩房來說較稀有。
• 室內無柱，空間方正好規劃。
• 兩房兩衛浴，家庭使用充足。

7. 紅色部分為三房：

1) A1戶，34坪。

• 雙面採光。
• 鄰車道，低樓層可能受影響。

2) A2戶，34坪。

• 雙面採光。
• 保有玄關設計，鞋櫃空間充足，隱私有加分效果。
• 少走道空間，坪效比高。

3) A3戶，37坪。

• 達三面採光，三房來說較少見。
• 臥室有樑經過，需注意床位。

實價登錄分析：

1. 仁和生活圈及中華東生活圈：

1) 築城生活屋齡2年。平均成交價26.37萬/坪。

2) 白京松下A棟屋齡7年。近一年成交價39.78萬/坪。

3) 連建自由NO2屋齡7年。近一年成交價39.09萬/坪。

4) 煙波PARK屋齡7年。近一年成交價36.54萬/坪。

2. 平實重劃區：

1) 和宜世界巨星屋齡2年。平均成交價43.4萬/坪。

3. 築城生活基地附近已顯有素地大面積開發，因此周圍個案幾乎都為小基地都更案。築城生活以開價來看略高於周圍行情，但考量到近幾年台南房價漲幅驚人，為六都之冠，因此新成屋定價策略上會略高一些；而周圍的平實重劃區，前身為平實營區，因規劃為捷運核心點，開價已達四字頭，未來有機會成為台南房價指標。目前平實重劃區僅和宜世界巨星一個案。

築城生活評價：

築城生活建材選用高規，且格局規劃上也相當不錯；戶數僅26戶相對出入比較單純。比起大型重劃區需要5～10年左右的開發期，生活機能相對缺少，因此擁有成熟機能的舊市區也是許多人考量的產品。若最近有意在東區置產的讀者，不妨參考看看。