看屋筆記:前金區捷韻都馨城韻(個案+區域分析)

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看屋筆記:前金區捷韻都馨城韻(個案+區域分析)

捷韻都馨城韻/匯成城韻

跟大家分享一個關於前金區的小知識,根據內政部統計每戶住宅內的平均人口數,2020年高雄市前金區『一人戶口』比例都超過4成,是所有高雄行政區最高。專家推測可能是,前金區是傳統文教區域,許多小家庭在兒女成家立業後遷出戶籍,使每戶住宅內人口減少,此外前金區的醫院資源充足且等各項機能完善,有足夠條件吸引退休人士和單身貴族或投資客群選擇前金區。
 

一起來欣賞前金區的建案:匯成建設『捷韻都馨城韻』
 

捷韻都馨城韻外觀圖

捷韻都馨
 

建案特點:
 

  1. 建案規格:建案規畫兩房有雙衛浴且都有開窗,還有廚房使用天然氣明火設施,在市區來說,是鮮少的房型設計。
     
  2. 建案配備:全棟採用西班牙ROCA雙免治馬桶、櫻花四機、微波蒸烤箱、智能APP防盜系統等,都屬於中階規格。
     
  3. 地理位置:建案基地位於新盛二街,屬於高雄市區中心的建案,鬧中取靜且生活機能完善。鄰近大同醫院步行只需2分鐘,交通方面走路到捷運橘線市議會站、中央公園約5分左右,為最大賣點之一,車程約10內可到前金市場、六合夜市生活採買。

     

建案平面分析:
 

一樓平面分析
一樓平面分析
 

  1. 基地面積172坪,獨棟建物屬於小型建案,地上15樓/地下3樓,1店面規劃,社區共69戶。規劃2-3房建案。以市區規格來看的話,鮮少有戶數單純的小坪數建案。
     
  2. 社區雙面臨路,分別為新盛二街(約8米寬)和新盛二街103巷(約6米寬),大門面新盛二街,另一側有15F大樓,兩側為14F的大樓和約5F透天,建案高樓層採光表現尚可接受,低樓層恐稍嫌不足。需要留意的是,這臨路兩條道路都是單行道,日後行車路線稍微不便。
     
  3. 須留意日後大樓周圍的棟距,因建案前後都有大樓建案,居住品質擔心過於擁擠的情況。
     
  4. 車道位置從新盛二街下地下停車場,因為單行道關係,須從中正四路方向過來。汽車規劃為坡道平面車位、機械車位。車位共32個,車位比1:0.47,車位比偏低,2房也可購買車位,是不錯的配置。但市區停車位有限,未來恐有停車問題。
     
  5. 停車方面稍嫌麻煩,需將車子開到B1後,再搭車用電梯到B2(全平面)跟B3(全機械),且因基地較小,沒有迴車的空間,考驗駕駛人的開車技術。

     

標準層分析

標準層分析
 

  1. 樓層總共分成:一層4戶和一層6戶,8樓以上每層4戶,8樓以下每層6戶。
     
  2. 每層併兩梯,一層4戶來說,電梯戶數比和樓層戶數比表價佳。一層6戶則是尚可接受。
     
  3. 公設比約35.8%,以市區來說,可接受範圍。
     

B1傢配圖

傢配圖

  1. 為B1/3房格局,格局方正,雙面採光,可惜客廳沒有採光,第三房自行隔間處理,室內有樑柱穿越的問題。
     
  2. L字型獨立廚房,採用明火設施。冰箱擺放位置明確。因靠近陽台,通風情況良好。
     
  3. 雙衛浴規劃但兩間都沒有開窗,需留意室內濕氣狀況。採用乾濕分離衛浴。
     
  4. 三房規劃一座陽台,日後擺放洗衣機和曬衣後,空間使用可能會過於擁擠。有另外規劃放置冷氣室外機的地方。
     
  5. 三間房間都有開窗,兩間客臥採光表現佳,但主臥的採光和通風恐稍嫌不足。
     
  6. 室內坪效使用率高,無過多走道空間。
     

A1傢配圖

A1傢配圖

  1. 為A1/兩房房型,格局方正,雙面採光,客廳光線通風尚可接受,另一房須自行隔間處理,沒有室內穿越梁柱的問題。
     
  2. 開放式廚房,採用明火設施。因靠近陽台,通風情況良好。
     
  3. 兩房搭配雙衛浴且都有開窗,都採用乾溼分離,屬於兩房相當少見的加分規劃。
     
  4. 兩房規劃一座陽台,因為有冷氣室外機放置位置,其陽台使用空間尚可接受。
     
  5. 兩房設計雙套房規劃,以市區來說是少見的房型。
     

實價登錄分析:
 

  1. 捷韻都馨城韻位於市議會生活圈

    市議會生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在28.57萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在21-22萬/坪,該區域是高雄市區,不管是成交量或成交價已經是穩定的狀態。

    捷運都馨城韻:預售屋。 開價27萬/坪起。 

    捷韻都馨城馨 預售屋。開價27萬/坪起。

    東金御所 預售屋。開價33萬/坪起。

    郡都CITY 屋齡0年。平均成交價27.35萬/坪。近一年成交價27.69萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 新崛江生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在26.64萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在18-21萬/坪,該區雖然是高雄市區,但房市有逐漸衰退的現象。

    民生一號院:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    民生臻愛:預售屋。 預售屋。 

    愛上海樂:預售屋。 開價31萬/坪起。 

    實價登錄
     
  3. 高雄捷運市議會站區域是高雄市區,已經是成熟已久的商圈。從成交價和成交量來看,都是非常穩定的情況,房價方面雖然漲幅不會像楠梓區或橋頭區來的明顯,不過也相對較保值。目前捷韻都馨城韻還在預售階段,現階段建商已經封盤不賣,預計2021Q4或2022Q1才會再度開賣,可參考鄰近的郡都CITY成交價27.69萬,捷韻都馨城韻房價應該不會落差太遠。

 

評價:
 

如果以市區兩房的規格來看,捷韻都馨城韻的兩房設計有很大的魅力,不但擁有捷運交通的優勢、兩房雙衛浴且都開窗、客廳有採光、搭配車位等,都很讓人心動。不過也有該建案抗性的地方,如最日常的停車問題相對麻煩、高管理費等。就看大家如何去評估和選擇了。小編好想知道開賣後的開價是多少喔~

更新時間 2021/05/28
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