看屋筆記：新北市淡水區宏盛水悦(個案+價格分析)

淡海新市鎮位於淡水區規模較大且完善規劃的區域，大致可分為行政中心、美麗新影城、濱海路南側和海洋科大生活圈，發展至今交通與生活機能日益發展成熟，輕軌與淡江大橋等重大建設陸續建設中，今天要來介紹位於海洋科大生活圈的宏盛水悦，讓我們來看看有什麼特色。

宏盛水悦外觀圖

建案特色：

1.享有海岸景觀：建案為20層以上，周圍建案樓層較低，緊鄰台灣海峽第一排，中高樓層可享有無限海景。

2.超過6000坪大基地角地規劃，享全齡化公共設施：挑高7米5接待大廳、2000坪中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區等等，總共39項豪奢享樂設施。

3.格局建材優勢：

• 戶戶挑高3米6，室內空間不壓迫，可規劃多元收納空間。
• 客廳採6+6mmLOW-E膠合雙強化玻璃、主次臥採6+6mm膠合雙強化清玻璃，免擔心高樓層風聲。
• 使用STUDOR排水防疫系統、當層排氣與長庚生技活水，避免細菌垂直感染，社區防疫讓住戶住的安心。

宏盛水悦格局分析：

1.基地規劃4幢6棟，樓層地上26、23、20層，地下3層，A/B棟一層6戶，配有3台電梯，電梯使用上充足；C/D/E/F棟一層8戶，配有3台電梯。

2.公設規劃挑高7米5接待大廳、2000坪中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區等等，總共39項豪奢公共設施。

3.橘色區域為1房規劃，單面採光，採光面為廚房與臥室，要注意有暗廳問題，且衛浴無對外窗，室內無柱位，格局方正，較無虛坪浪費。

4.綠色區域為2房規劃，單面採光，室內無柱位，格局方正，較無虛坪浪費，採光面為廚房與臥室，要注意有暗廳問題，且衛浴無對外窗，次臥室僅能放單人床，客衛浴採乾濕分離設計。

5.藍色區域為3房規劃。

• C1/C5/C6/C9/D1/D5/D6/D9戶戶邊間三面採光，有較長的獨立玄關，可規劃收納鞋櫃空間，客餐廳延伸至陽台，採獨立式廚房，臥室皆有對外窗，衛浴全開窗，主臥有更衣室空間，最小臥室僅放得下單人床，享有雙陽台設計。
• A1/A3/A5/A7/B1/B3/B5/B7戶戶邊間雙面採光，有獨立玄關，可規劃收納鞋櫃空間，客餐廳延伸至陽台，採獨立式廚房，臥室皆有對外窗，衛浴全開窗，主臥有更衣室空間，最小臥室僅放得下單人床，享有雙陽台設計。A1/A3/B1/B3此戶型為面海景景觀戶。
• E1/E5/E6/E9/F1/F5/F6/F9戶戶邊間雙面採光，採光面為廚房與臥室，要注意有暗廳問題，有獨立玄關，可規劃收納鞋櫃空間，臥室全開窗，主臥衛浴有角窗設計，客衛浴偏狹長，要注意動線，最小臥室僅放得下單人床。

宏盛水悦一樓平面圖

宏盛水悦標準層圖

實價登錄分析：

宏盛水悦位於淡海新市鎮-海科大。

近一年屋齡0~5年成交價約落在25.41萬/坪。由2017~2020的整體成交價來看，約落在18-22萬/坪，2017~2019年間房價平穩，但2020年房市反彈上升，2021年有緩跌趨勢。

1.淡海新市鎮-海科大個案:

宏盛水悦屋齡7年。平均成交價27.13萬/坪。近一年成交價30.58萬/坪。

新潤峰采海灣區屋齡9年。平均成交價21.99萬/坪。近一年成交價30.74萬/坪。

理想家(新市二路)屋齡10年。平均成交價19.57萬/坪。近一年成交價29.87萬/坪。

淡海新市鎮-海科大個案圖

2.淡海新市鎮-美麗新影城個案

海洋都心NO3屋齡7年。平均成交價25.3萬/坪。近一年成交價30.67萬/坪。

遊川風屋齡11年。平均成交價21.03萬/坪。近一年成交價32.58萬/坪。

頤昌耘萃屋齡6年。平均成交價23.98萬/坪。近一年成交價40.02萬/坪。

淡海新市鎮-美麗新影城個案圖

3.淡海新市鎮面積較大，區域間的行情價格不會相差太多，可以發現近一年成交價都有上漲趨勢，在靠近海岸線個案享有海岸景觀，海岸線新案推出案量較稀有，故宏盛水悦房價略高區域行情。

宏盛水悦評價：

宏盛水悦位於淡海新市鎮，淡海新市鎮腹地較大，新建案推出量多，宏盛水悦為地標建築享有海岸景觀，基地規劃完善，有全齡化公共設施，在家就像是在度假，格局挑高3米6，室內空間寬敞不壓迫，在找尋淡海新市鎮房源的族群，不仿可以考慮看看。