看屋筆記：高雄市前鎮區三發晶沙(個案+價格分析)

隨著人口、商圈轉移北高雄，南高雄許多區域榮景不如以往，高雄市政府顧及南北平衡，近期不少南高雄開發案陸續進行中。位於南高雄亞洲新灣區內核心地段的205兵工廠，未來將遷移至大樹營區，打造成新的205經貿特區。該區占地高達58.7公頃，是亞洲新灣區內面積最大且最完整的土地，日後連結三多百貨商圈、統一夢時代百貨商圈，將成為南高雄商圈發展的未來之星。
 

一起來看看鄰近未來205經貿特區建案：三發地產『三發晶沙』
 

三發晶沙外觀圖：


 

建案特色：
 

1. 多元公設：建案擁有接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、Lounge Bar、音樂芳療室、宴會廳、琴房、藝術廊道、開心農場、家教室等豐富公設，公設比34%，也略低市場行情。
    
2. 明星學區：學區為民權國小、獅甲國中、光華國中，其中民權國小為高雄市具備雙語、藝術教學的總量管制學校。與光華國中、獅甲國中組成明星校區，車程都在5分以內。
    
3. 地理位置：基地位於一心路和光華二路路口，生活機能成熟區域。鄰近熱鬧的三多百貨商圈、光華夜市車程只需5-10分，徒步約2分鐘可到家樂福光華店，距離捷運獅甲站和三多站車程約10分以內。未來還有205經貿特區等議題發展。
    

三發晶沙格局分析：

標準層分析

1. 基地面積1588坪，建案分成A.B.D.E共四棟，四棟每層5戶，地上18樓/地下3F，規劃6戶店面，社區總共346戶，總戶數來看屬於偏多，地下室可棟與棟互通。
    
2. 三面臨路，分別面南寧街、長江街、光華二路，另一側為透天建案，因建案有退縮設計，整體採光來說尚可接受，面光華路和南寧街採光則表現佳。
    
3. 大門和迴車道設置在南寧街，該道路車輛較少也比較安全，避開了光華二路的車潮。
    
4. 一樓公設有：接待大廳、西式宴會廳、琴房、家教室、視聽室、宅配區、藝術廊道、Lounge Bar等，頂樓則有25米空中泳池、SPA、音樂芳療室、健身房、開心農場、日光浴休憩區、瑜伽教室等。
    
5. 建案規畫每棟每層5戶併兩梯，電梯戶數比和樓層戶數比表現佳。兩部電梯都可直達地下室和頂樓。
    
6. 建案規畫二房(26~31坪) 、三房(43~53坪) 、四房(59坪)。多元房型，建案客群包含首購型和換屋族。AB棟和DE棟，兩棟棟距約14米。
    
7. 車道由南寧街下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共264個、機械車位共84個，車位比1:1.01，車位比佳，全棟都可以買到車位。另外地下停車場還有安裝電動車充電樁，對擁有電動車車主是一大加分的規劃。
    
8. 建案房型設計為高雄厝，且坪數不少，有種花大錢買陽台的概念。戶戶樓高3.5米，整體空間感大。
    
9. 建案規格：採用TOTO衛浴、主臥衛浴：檯面式面盆及HCG馬桶，林內牌智慧IH爐、抽油煙機和烘碗機、Wafer Lock(3合1電子鎖)。皆屬於中階以上。
    
10. 管理費：60/坪，相較於市場行情，尚屬合理。
     

A2/B2傢配圖


 

1. 為2房/權狀31.81坪，客廳面光華二路採光通風性尚可接受，主臥和客臥自行隔間處理。
    
2. 開放式廚房，採用IH電子爐，靠近陽台，通風表現佳。留意開門見灶情況，可擺設屏風改善。
    
3. 單一衛浴沒有開窗，留意日後會有潮濕問題。採用乾濕分離衛浴，洗手台安置在外面。
    
4. 兩房規劃雙陽台設計，增加可使用空間，兩房來說是加分的規格。高雄厝陽台設立在主臥。
    
5. 主客臥都有開窗，無暗房。主臥空間感大，可以設計主臥更衣室。
    

實價登錄分析：
 

1. 三發晶沙位於三多生活圈
   
   三多生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20萬/坪，三多商圈屬於高雄市區，近年不管是成交量成交價相對穩定，不過今年受疫情影響，各方面都有下降的趨勢。
   
   三發晶沙：屋齡9年。 平均成交價25.7萬/坪。 近一年成交價31.57萬/坪。
   
   名發晶閣：屋齡9年。 平均成交價32.26萬/坪。 近一年成交價35.36萬/坪。
   
   棋琴17重奏：屋齡11年。 平均成交價24.79萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   福懋悅然：屋齡10年。 平均成交價30.31萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
    
2. 籬仔內生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在22.3萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-22萬/坪，從2017-2020不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。
   
   心灣LRT：屋齡0年。 平均成交價21.31萬/坪。 近一年成交價21.31萬/坪。
   
   百達君品：預售屋。 開價26萬/坪起。 
   
   英明匯：預售屋。  開價26萬/坪起。 
   
   城揚YOU STAR：屋齡1年。 平均成交價22.57萬/坪。 近一年成交價22.82萬/坪。
   
   
   
    
3. 由實價登錄可以看出，越靠近三多商圈價格越貴，三發晶沙的位置剛好落在三多商圈和籬仔內生活圈中間，所以可以藉由兩個區域的大樓價格當參考。目前三發晶沙的成交價落在23.9萬，價格剛好也落在三多商圈大樓價格約28萬和籬仔內大樓價格約22萬的中間，還算在合理的範圍。
    

三發晶沙評價：

南高雄的房市希望就是亞洲新灣區，因此亞灣區附近有許多的土地正在重劃規劃當中，205經貿特區就是其中之一，未來205經貿特區、三多商圈、5G亞洲新灣區將會串連成為擁有海空雙港核心的中央商務特區。三發晶沙已經蓋好一段時間了，該建案地理位置佳，公設多元化，整體表現來看尚可接受。不過總戶數達300戶以上且有高雄厝的大陽台，會是不少人考慮的重點。說了好久的議題，希望在小編的有生之年可以看到亞洲新灣區完整的容貌阿~