看屋筆記:前鎮區三發晶沙(個案+價格分析)

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看屋筆記:前鎮區三發晶沙(個案+價格分析)

三發晶沙

隨著人口、商圈轉移北高雄,南高雄許多區域榮景不如以往,高雄市政府顧及南北平衡,近期不少南高雄開發案陸續進行中。位於南高雄亞洲新灣區內核心地段的205兵工廠,未來將遷移至大樹營區,打造成新的205經貿特區。該區占地高達58.7公頃,是亞洲新灣區內面積最大且最完整的土地,日後連結三多百貨商圈、統一夢時代百貨商圈,將成為南高雄商圈發展的未來之星。
 

一起來看看鄰近未來205經貿特區建案:三發地產『三發晶沙』
 

三發晶沙外觀圖:

外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 多元公設:建案擁有接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、Lounge Bar、音樂芳療室、宴會廳、琴房、藝術廊道、開心農場、家教室等豐富公設,公設比34%,也略低市場行情。
     
  2. 明星學區:學區為民權國小、獅甲國中、光華國中,其中民權國小為高雄市具備雙語、藝術教學的總量管制學校。與光華國中、獅甲國中組成明星校區,車程都在5分以內。
     
  3. 地理位置:基地位於一心路和光華二路路口,生活機能成熟區域。鄰近熱鬧的三多百貨商圈、光華夜市車程只需5-10分,徒步約2分鐘可到家樂福光華店,距離捷運獅甲站和三多站車程約10分以內。未來還有205經貿特區等議題發展。
     

建案平面分析:
 

標準層分析
 

標準層
 

  1. 基地面積1588坪,建案分成A.B.D.E共四棟,四棟每層5戶,地上18樓/地下3F,規劃6戶店面,社區總共346戶,總戶數來看屬於偏多,地下室可棟與棟互通。
     
  2. 三面臨路,分別面南寧街、長江街、光華二路,另一側為透天建案,因建案有退縮設計,整體採光來說尚可接受,面光華路和南寧街採光則表現佳。
     
  3. 大門和迴車道設置在南寧街,該道路車輛較少也比較安全,避開了光華二路的車潮。
     
  4. 一樓公設有:接待大廳、西式宴會廳、琴房、家教室、視聽室、宅配區、藝術廊道、Lounge Bar等,頂樓則有25米空中泳池、SPA、音樂芳療室、健身房、開心農場、日光浴休憩區、瑜伽教室等。
     
  5. 建案規畫每棟每層5戶併兩梯,電梯戶數比和樓層戶數比表現佳。兩部電梯都可直達地下室和頂樓。
     
  6. 建案規畫二房(26~31坪) 、三房(43~53坪) 、四房(59坪)。多元房型,建案客群包含首購型和換屋族。AB棟和DE棟,兩棟棟距約14米。
     
  7. 車道由南寧街下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共264個、機械車位共84個,車位比1:1.01,車位比佳,全棟都可以買到車位。另外地下停車場還有安裝電動車充電樁,對擁有電動車車主是一大加分的規劃。
     
  8. 建案房型設計為高雄厝,且坪數不少,有種花大錢買陽台的概念。戶戶樓高3.5米,整體空間感大。
     
  9. 建案規格:採用TOTO衛浴、主臥衛浴:檯面式面盆及HCG馬桶,林內牌智慧IH爐、抽油煙機和烘碗機、Wafer Lock(3合1電子鎖)。皆屬於中階以上。
     
  10. 管理費:60/坪,相較於市場行情,尚屬合理。
     

A2/B2傢配圖

傢配圖
 

  1. 為2房/權狀31.81坪,客廳面光華二路採光通風性尚可接受,主臥和客臥自行隔間處理。
     
  2. 開放式廚房,採用IH電子爐,靠近陽台,通風表現佳。留意開門見灶情況,可擺設屏風改善。
     
  3. 單一衛浴沒有開窗,留意日後會有潮濕問題。採用乾濕分離衛浴,洗手台安置在外面。
     
  4. 兩房規劃雙陽台設計,增加可使用空間,兩房來說是加分的規格。高雄厝陽台設立在主臥。
     
  5. 主客臥都有開窗,無暗房。主臥空間感大,可以設計主臥更衣室。
     

實價登錄分析:
 

  1. 三發晶沙位於三多生活圈

    三多生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20萬/坪,三多商圈屬於高雄市區,近年不管是成交量成交價相對穩定,不過今年受疫情影響,各方面都有下降的趨勢。

    三發晶沙:屋齡4年。 平均成交價24.86萬/坪。 近一年成交價24.11萬/坪。

    名發晶閣:屋齡4年。 平均成交價31.12萬/坪。 近一年成交價28.25萬/坪。

    棋琴17重奏:屋齡6年。 平均成交價23.25萬/坪。 近一年成交價23.56萬/坪。

    福懋悅然:屋齡5年。 平均成交價29.89萬/坪。 近一年成交價28.69萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 籬仔內生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在22.3萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20-22萬/坪,從2017-2020不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。

    心灣LRT:屋齡0年。 平均成交價21.31萬/坪。 近一年成交價21.31萬/坪。

    百達君品:預售屋。 開價26萬/坪起。 

    英明匯:預售屋。  開價26萬/坪起。 

    城揚YOU STAR:屋齡1年。 平均成交價22.57萬/坪。 近一年成交價22.82萬/坪。

    實價登錄

     
  3. 由實價登錄可以看出,越靠近三多商圈價格越貴,三發晶沙的位置剛好落在三多商圈和籬仔內生活圈中間,所以可以藉由兩個區域的大樓價格當參考。目前三發晶沙的成交價落在23.9萬,價格剛好也落在三多商圈大樓價格約28萬和籬仔內大樓價格約22萬的中間,還算在合理的範圍。
     

結論:

南高雄的房市希望就是亞洲新灣區,因此亞灣區附近有許多的土地正在重劃規劃當中,205經貿特區就是其中之一,未來205經貿特區、三多商圈、5G亞洲新灣區將會串連成為擁有海空雙港核心的中央商務特區。三發晶沙已經蓋好一段時間了,該建案地理位置佳,公設多元化,整體表現來看尚可接受。不過總戶數達300戶以上且有高雄厝的大陽台,會是不少人考慮的重點。說了好久的議題,希望在小編的有生之年可以看到亞洲新灣區完整的容貌阿~

 

更新時間 2021/05/27
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