看屋筆記：台中市西區惠宇國美館(個案+價格分析)
閱讀重點
台中西區為台中生活核心，舊市區擁有擁有成熟的生活機能，具備房價抗跌的條件，台中市西區草悟道一帶自NOVA、勤美誠品、草悟道崛起後，經過近20年醞釀，近年還有綠光計劃、摘星聚落等商家，或租或買下該區的老舊街屋改造之後煥然一新，讓西區藝術氛圍濃厚，也是台中隱富最愛的購屋地段。其中以國美館豪宅聚集區最受喜愛，發展建設完整且商圈機能成熟，土地稀有程度愈來愈高，想在此找到大面積的建地也一地難求。這次為大家介紹由台中老牌建商－惠宇營建機構推出的惠宇國美館，打造25層新古典外觀，前有柳川河景，比鄰樂群公園，擁有良好的居住視野及景觀優勢。讓我們來看看惠宇國美館還有哪些特色吧。
惠宇國美館外觀
建案特色：
- 柳川水岸第一排：基地位於柳川東路，是發展成熟的西區完整及開闊的稀有角地，戶戶面對柳川河岸景觀第一排，以及鄰樂群公園、藍興公園，綠地加上河岸，天然永久棟距。
- 交通核心：台中為台灣最宜居城市，其中又有西區為台中人最嚮往的居住環境，從地圖上來看，西區位於台中中心點，區域規劃綠覆率高，四面八方能通往各屯區，同時擁有科博館、美術館及草悟道，另有勤美百貨及SOGO百貨在此，最近沿台灣大道興建的捷運藍線預算也獲通過，更增添未來區域交通便利性。
- 格局規劃：產品規劃為40-60坪三至四房，一層三戶的設計，戶戶皆能享有2-3面採光。惠宇建設為台中具有高知名度，產品主打高CP值的老牌建商，售後服務也完善。
惠宇國美館格局分析：
- 惠宇國美館基地面積約828坪，一幢兩棟規劃，樓層規劃地上25層，地下5層，共140戶住家0店面，採分棟管理，AB棟一層3戶，皆配有兩部電梯。
- 公設規劃交誼廳、會議室、會客區、閱覽室、溫書室、視聽室、多功能教室、健身房、親子遊戲區、KTV、瑜伽律動教室、廚藝教室。
- 大廳進出口15米柳川東路二段，建案西北側為15米柳川東路二段，加上柳川及柳川西路，棟距約45米 ; 西南側為一樓鐵皮屋(快炒店和汽車修配廠) ，及30米五權路 ; 東北側為樂群公園 ; 東南側為15F大樓，退縮人行道散步空間約6米，D、E戶面樂群公園，不影響視野。
- 汽車進出由15米柳川東路二段進出，單一入口進出，汽車車道位於A戶下方，3F以下住戶稍影響生活品質。規劃平面式車位共227個 ，汽車車位配比1:1.62。機車車位一戶配一個。
惠宇國美館一樓平面圖
- 藍色區域為三面採光三房兩衛格局(約40-45坪)
(1)F戶為約40坪三房兩衛格局，廚房為獨立廚房，客餐廳空間分明，客廳空間寬敞，餐廳可擺下四人座餐桌，主次臥皆有開窗，採光通風良好，主臥視野為柳川河岸景觀，次臥視野為15F大樓，15F以下樓層視野稍有影響。主衛浴為類四件式規劃，標配浴缸，公共衛浴為三件式，淋浴間乾濕分離，陽台為雙陽台規劃。整體空間動靜分明，坪效佳。
(2)D、E戶為約45坪對稱式格局，廚房為獨立廚房，有冰箱及電器櫃擺放空間，格局規劃與40坪三房相差不多，D、E戶主衛浴為四件式規劃，陽台及廚房空間較大，D、E戶景觀面樂群公園，整體坪效佳。
- 綠色區域為邊間四房兩衛格局(約53-60坪)
(1)C戶為約53坪四房兩衛格局，進門空間大可規劃鞋櫃及系統櫃，廚房為獨立空間，客廳空間寬敞，主、次臥空間皆有對外窗，其中一間次臥為透過工作陽台的間接採光，主衛浴為四件式規劃，標配浴缸，公共衛浴空間為三件式，陽台為雙陽台規劃，曬衣空間足夠，臥室無樑經過，陽台視野面樂群公園大棟距。
(2)A、B戶為約60坪四房兩衛對稱式格局，進門有玄關空間，可規劃鞋櫃空間，格局規劃與C戶類似，客餐廳空間較大，主次臥除了靠近工作陽台次臥，其餘採光面大通風佳，A、B戶視野面柳川河岸景觀。
惠宇國美館標準層
實價登錄分析：
惠宇國美館位於第五市場生活圈
近一年屋齡0~5年成交價約落在31.66萬/坪。
由2017~2021的歷年平均單價來看，約落在16-19萬/坪，從2017-2021房價有明顯的上漲，其中2020年達到最高點，成交量持平。
1.第五市場生活圈區域個案
惠宇國美館 屋齡3年。 平均成交價34.95萬/坪。 近一年無交易資訊。
博星美術W 屋齡4年。 平均成交價37.56萬/坪。 近一年無交易資訊。
華太松庭 屋齡5年。 平均成交價37.82萬/坪。 近一年成交價55.25萬/坪。
第五市場生活圈區域個案
2.美術園道生活圈區域個案
大白 屋齡9年。 平均成交價44.39萬/坪。 近一年成交價45.39萬/坪。
隱大和 屋齡8年。 平均成交價36.77萬/坪。 近一年成交價44.15萬/坪。
慶仁之間 屋齡7年。 平均成交價38.66萬/坪。 近一年無交易資訊。
美術園道生活圈區域個案
3.美術館周邊5-10年區域個案
國泰美術觀道 屋齡15年。 平均成交價37.31萬/坪。 近一年成交價35.22萬/坪。
青山點點 屋齡10年。 平均成交價34.63萬/坪。 近一年無交易資訊。
太子景雲見 屋齡12年。 平均成交價28.4萬/坪。 近一年成交價43.12萬/坪。
美術館周邊5-10年區域個案
4.以美術館周遭成屋建案比較，屋齡2-3年單價約落在36-40萬/坪，惠宇國美館成交價約35萬/坪，完工成屋後屋齡差5年，而建材等級、安全等級及整體建物規劃與配備又提升一個層級了，近期與10年建案相比，中古屋如與新建案價差不大，還能買屋齡較新的房子，平均單價也超過30萬/坪，符合區域行情。
惠宇國美館評價：
惠宇國美館走路到美術館約15分鐘，開車約4-5分鐘，周遭生活機能良好，大型連鎖餐廳居多。西區美術館附近已經幾乎完全沒有土地了，這也是惠宇營建機構唯一在美術館的新案子，旁邊樂群公園跟綠園道產生的永久棟距與綠地，是非常不可欠缺的一塊優勢。有興趣的朋友可以參考看看惠宇國美館的規劃。