看屋筆記:楠梓區恆御繽市(個案+價格分析)

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看屋筆記:楠梓區恆御繽市(個案+價格分析)

恆御繽市

高雄楠梓區的高大特區雖然有較高的知名度,但是外地投資客進場的也不少,因此還是有在地人偏好自住戶較多的區域。而鄰近楠梓加工區和德民商圈的右昌生活圈也是許多本地人選擇的區域之一。右昌生活圈已經是成熟商圈外且具備便捷交通網路,未來新台17線開通,將與左營大路銜接,到市區拉近約30%路程。

一起來欣賞位於右昌生活圈的建案:恆御建設『恆御繽市』
 

恆御繽市外觀圖:
 

外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 單純戶數:楠梓區近來推出許多飯店宅建案,戶數高達200-300戶,住戶品質相對難以掌握。本建案為華廈建物,總戶數僅28戶,是非常單純的戶數。
     
  2. 建案規格:房型規劃戶戶邊間,且不管兩房或三房都有三面採光,是相對難得的建案設計。
     
  3. 地理位置:建案基地位於右昌生活圈的民昌路上,國昌國中旁,屬於鬧中取靜。鄰近德民商圈,生活機能充沛。鄰近未來新台17縣,到捷運楠梓加工區站車程約10分左右。
     

建案平面分析:


標準層分析

標準層

標準層
 

  1. 基地面積139坪,獨棟華廈建案,地上8樓/地下1層,無戶店面規畫設計純住宅,總共28戶。戶數相對單純。房型都是一樣的。
     
  2. 單面臨路,建案大門面民昌街,後面為國昌國中,兩側為透天建案、整體房型採光表現佳。
     
  3. 四周環境單純,都是透天住家居多,旁邊還有空地,日後也有可能推出建案,屆時可能會有工地施工的情況。
     
  4. 建物每層4戶併1梯,電梯戶數比和樓層戶數比尚可接受。因為只有一部電梯,須留意日後電梯的維修和保養時間。梯間有開窗。
     
  5. 建案規畫全兩房設計,2房坪數24.6/24.68坪,適合首購族產品。
     
  6. 車道由民昌街進入,社區規劃為平面車位/機械車位。每戶配一機車位。平面/機械車位共1/9個,車位比1:0.36,車位比不足。
     
  7. 公設比僅34.6%,以華廈來說,稍微過高。管理費:60/坪,尚可接受。
     
  8. 建案配備廚具:歐式廚具、人造石檯面附專用冷熱水龍頭,衛浴: 採西班牙ROCA虹吸式馬桶、浴櫃式主浴面盆、乾濕分離淋浴間,皆屬於中階規格。
     

A1/A3傢配圖

傢配圖
 

  1. 格局方正,雙面採光,客廳為直接採光,光線通風性良好,且無須自行隔間處理,留意室內有樑柱穿越問題。
     
  2. 開放式廚房,採用IH電子爐,靠近工作陽台,通風表現佳。留意開門見灶情況,可擺設屏風改善。
     
  3. 單一衛浴有開窗,通風佳並採用乾濕分離衛浴。
     
  4. 兩房規劃雙陽台設計,增加可使用空間,兩房來說是加分的規格。
     
  5. 無過多走道空間,空間寬敞,整體坪效不錯。
     
  6. 主客臥都有開窗,無暗房。但客臥的採光恐稍嫌不足。

 

實價登錄分析:

恆御繽市位於右昌生活圈
 

  1. 右昌生活圈
    近一年屋齡0~5年成交價約落在16.87萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在14-16萬/坪,由於目前房市焦點落在高大特區,所以該區域的成交量有下降的趨勢。

    恆御繽市:預售屋。 開價20萬/坪起。 

    同勝繽市:預售屋。 開價17.8萬/坪起。 

    實價登錄
     
  2. 岡山後站生活圈
    近一年屋齡0~5年成交價約落在16.62萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在11-12萬/坪,岡山後站屬於尚待開發區域,目前成交價跟成交量都處於低檔。

    藏逸:屋齡1年。 平均成交價17.38萬/坪。 近一年成交價16.37萬/坪。

    藏逸2:屋齡0年。 平均成交價18.07萬/坪。 近一年成交價18.13萬/坪。

    蒔上豐閣:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    實價登錄
     
  3. 現在市面上有兩個繽市建案,都是同一個建商所推出的建案,也都在楠梓區,一個在高大特區,一個則是在右昌生活圈。由於恆御繽市是在成熟的右昌生活圈,所以單價也會比另一個建案來的高。目前兩個建案都是預售推出,可以價格互相比較後再做決定。依照行政區來看的話,楠梓區華廈總價會比岡山區華廈總價來的高,記得華廈型建案適合用總價來看喔。
     

結論:

由於華廈的造價會比大樓的造價來的便宜,所以總價方面比起大樓會再稍微低一些。楠梓區目前是高雄市首購最熱的區域之一,可以看的出來建商在該區多以首購建案為主。恆御繽市不管是戶數、房型都是相對簡單,以全2房的規劃來說是單純的住宅。但是車位比真的不足,一半以上的住戶無法購買車位,比較讓人覺得可惜的地方,面學校的房型也須留意日後鐘聲的影響。還記的小編住華廈的時候,每天晚上9點都要去追垃圾車~

更新時間 2021/05/26
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