看屋筆記：高雄市楠梓區同勝繽市(個案+價格分析)

高雄楠梓高大特區近年來一直是高雄的首購熱區，2021年雖然有疫情影響，仍有不少新案推出，開價更是屢創新高，各式各樣的建案都有，不管是電梯大樓、華廈、透天等等，讓人好奇真的有這麼多的客群入住嗎？但許多建商認為楠梓區有科技產業進駐優勢且人口持續正成長，加上可用土地還很多，即便未來新建案可能要2字頭才能買到，但重劃區的魅力仍可吸引民眾移入。

一起來欣賞高大特區的華廈建案：恆御建設『同勝繽市』

同勝繽市外觀圖：

建案特色：

1. 單純戶數：楠梓區近來推出許多飯店宅建案，戶數高達200-300戶，住戶品質相對難以掌握。本建案為華廈建物，總戶數僅戶，是非常單純的戶數。
    
2. 建案規格：房型規劃戶戶邊間，且不管兩房或三房都有雙面採光，是相對難得的建案設計。
    
3. 地理位置：建案基地位於高雄市楠梓區大學西路上，該區屬於單純住宅區。鄰近國立高雄大學、楠梓區家樂福，車程約5分左右。步行5分可到後勁溪欣賞無價景觀。

同勝繽市格局分析：

標準層分析

1. 基地面積146.2坪，獨棟建案，地上5樓，無戶店面規畫設計純住宅，總共16戶。A.B兩棟大樓戶數一樣。
    
2. 單面臨路，建案大門面大學西路，後面為私人土地，日後有機會推出建案，兩側為透天建案、面大學西路房型採光表現佳。
    
3. 四周環境單純，都是透天住家居多，緊鄰兩邊透天，面該側的棟距和採光稍嫌不足。附近較少店家進駐，生活機能稍微不方便。
    
4. A棟為3房規劃，B棟為兩房規劃，坪數規劃2房-25.5坪 、 3房-33.66坪，適合首購族。
    
5. A/B棟每層2戶併1梯，因樓層較低，戶數也較少，電梯戶數比尚可接受。AB棟距約7米左右。
    
6. 車道由大學西路進入，社區規劃皆為平面車位，車位位置在一樓。每戶配一機車位。車位共平面5個，車位比1:0.31，車位比不足。
    
7. 公設比僅31.2%，以華廈來說，稍微過高，如果有車位的話還會往上加。管理費：60/坪，尚可接受。
    
8. 建案配備廚具： 歐式廚具， 衛浴： 採西班牙ROCA虹吸式馬桶、浴櫃式主浴面盆、乾濕分離淋浴間，皆屬於中階規格。

A2傢配圖：

1. A2/3房規劃設計，室內動線流暢，客廳採光通風尚可接受。
    
2. 獨立式廚房，使用明火設施，可惜廚房沒有開窗，可能會有油煙問題。
    
3. 雙衛浴都沒有開窗，留意可能會有潮濕的情況，採用乾濕分離衛浴。
    
4. 單一陽台規劃，以三房來說，使用空間稍嫌不足。
    
5. 三間臥室都有開窗，沒有暗房，留意靠近廚房的客臥採光通風情況。
    

實價登錄分析：

同勝繽市位於高雄大學特區

1. 高雄大學特區區域個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在17.79萬/坪。
   由2017~2021的成交價約落在16~18萬/坪，並且高雄大學特區年均成交價有逐年攀升的趨勢。
   
   恆御繽市：預售屋。 開價20萬/坪起。 
   
   同勝繽市：預售屋。 開價17.8萬/坪起。 
   
   
    
2. 岡山後站生活圈：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在16.62萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在11-12萬/坪，岡山後站屬於尚待開發區域，目前成交價跟成交量都處於低檔。
   
   藏逸：屋齡0年。 平均成交價17.38萬/坪。 近一年成交價16.37萬/坪。
   
   藏逸2：預售屋。 平均成交價-萬/坪。 
   
   蒔上豐閣：預售屋。 平均成交價-萬/坪。 
   
   
    
3. 繽市系列目前在楠梓區共有兩場，一場在右昌生活圈，一場在高大特區，由於繽市系列是華廈產品，所以這邊都是用華廈產品的建案去做價格分析，因為恆御繽市為於成熟的右昌商圈，所以開價相對較高，同勝繽市開價17.8萬，應該還有議價的空間。

同勝繽市評價：

楠梓高大特區是近年來推案量相對較大的區域，不管透天、大樓、華廈等產品都有不少的建案可以選擇參考。同勝繽市整體規劃首購或投資皆宜，因為是華廈產品，其總價也略低於大樓總價，戶數單純和總價較低都是該建案最大賣點，不過後面的私人土地未來發展將會影響到建案的整體採光性。小編覺得附近的環境真的綠意盎然耶~有綠地有河岸~