看屋筆記：桃園市桃園區東騰青一 (個案+價格分析)

小檜溪重劃區是少數位於市中心的重劃區，周圍環繞現有成熟的商圈機能，因此推案以來便成為桃園房市矚目焦點，其中也不乏許多知名建商插旗。東騰機構在雙北有許多知名作品，主打日式設計風格，首度在桃園推案，便在小檜溪重劃區接連推出兩個案，其中東騰青一位於觸動之森公園首排且臨南崁溪畔，一起來深入瞭解看看吧。

建案特色：

1. 水岸公園：本案位於小檜溪重劃區北端，基地西側為「觸動之森」千坪公園及南崁溪，基地北側為水利用地，地面規劃有自行車道及公共藝術綠化空間，因此擁有豐富的綠地休閒環境。

2. 建築規劃：東騰青一規劃25樓雙塔建築，樓高三米四，目前為小檜溪重劃區最高地標。兩棟結構採鏡像十字型設計，因此可做到戶戶三面採光。其中地下室有規劃天井直達B4，可直接於地面引進採光及通風，改善停車空間環境。

3.品牌建商：東騰機構創立已30餘年，在雙北擁有許多作品，外觀設計屬於日式沈穩質感，細節頗具巧思且不過於張揚。建築品質精緻扎實，在雙北有良好的口碑評價。

東騰青一格局分析：

1. 本案共分為A、B兩棟，為鏡像設計。標準層一層五戶，共用兩部電梯，皆是17人份高速電梯，使用配比充足。

2. 建物採兩棟十字型設計，提升可爭取採光面積，因此每戶皆可享有三面採光。

• 無暗廳暗房。

3. 均質三至四房，出入環境單純，

4. 格局規劃得宜，動線順暢。

• 格局方正坪效佳，少走道空間不浪費。
• 皆規劃有玄關，鞋櫃空間充足，隱私上也有加分效果。
• 皆採獨立廚房，可避免油煙問題。

5. 因採鏡像對稱設計，歸納後可分為三種類似房型，坪數如下：

1) 三房：A1、B1戶，38坪。

• 正３房或2+1房空間可變性高。
• 主臥及次臥有樑經過，需注意床位擺放。
• 廚房可彈性調整增加電器櫃空間。

2) 三房：A2、A6、B2、B6戶，48坪。

• 客餐廳空間充足，可視使用情況加一房。
• 客廳及書桌餐廳可互換位置。
• 動線公私領域分明。
• 主臥衛浴採四件式。

3) 四房：A3、A5、B3、B5戶，57坪。

• 無走道設計，坪效比高，四房來說較罕見。
• 主臥衛浴採四件式。
• 規劃有前後雙陽台，前陽台有施作樹穴，提高綠意感。

6. 一樓平面規劃：

• 獨立車道設計，住宅部分不易受影響。
• 無店面規劃，單純住宅社區。
• 一樓的公設空間豐富，以日式和風設計主軸。
• 公設部分有一樓戶外無邊際泳池、挑高大廳、日式茶屋及入口處有觀瀑水池及迎賓松。

實價登錄分析：

1. 小檜溪重劃區：

1) 東騰青一屋齡3年。開價37～43萬元/坪。

2) 亞昕一見屋齡1年。平均成交價36.81萬/坪。

3) 國泰川青屋齡2年。平均成交價39.14萬/坪。

4) 定泰清溪翫屋齡3年。平均成交價33.74萬/坪。

2. 小檜溪重劃區目前尚無實價資料，從開價來說已由推案初期的30出頭萬，至今一線品牌建商部分戶別已經站上40萬/坪，價格有逐漸上調的趨勢。若與周圍個案相較，東騰青一開價略高於行情。

3.小檜溪重劃區雖目前還在開發階段，但周圍皆為桃園區知名生活圈，可以仰賴其生活機能，綜觀可預估開價將隨著開發完整程度上調，保值性高。而桃園重劃區標的「藝文特區」，目前成交均價約近40萬元/坪，但腹地較小且開發近飽和，目前推案較少。

東騰青一評價：

東騰青一主打建築質感，公設部分有泳池、SPORT BAR、日式茶屋、媽媽教室。雖價格略高於附近行情，但考量到品牌及用料，且純住宅規劃及零地主戶的優勢，依然吸引不少在地換屋族群。若最近有購屋需求的讀者不妨參考看看。