看屋筆記：桃園美麗一森(個案+價格分析)

桃園中路特區為桃園近年最火的熱重劃區，大面積公園和學校預定地規劃，讓住戶享有高綠覆率生活。此重劃區為純住宅區，環境單純且相對文藝特區的價格較低，吸引不少首購族。這次就來看看位於中路重劃區的美麗一森還有哪些特色吧。

美麗一森 外觀圖

建案特色：

1.小坪數規劃：風禾公園周邊建案多數規劃50坪以上的4房，美麗一森為少數規劃50坪以下3~4房的建案，適合總預算較低的換屋族。

2.鄰近風禾公園：步行100公尺可達佔地4.8公頃的風禾公園，可日日享有綠意景色。

3.戶數單純，格局通風採光佳：

• 戶戶邊間2~3面採光、雙陽台和衛浴皆有對外開窗規劃，擁有良好採光和通風。
• 四拼雙梯規劃，住戶可享有單純的居住環境。

美麗一森 一樓平面圖

美麗一森格局分析：

1.此建案為雙棟規劃，總戶數為108戶。一層4戶，共用2部電梯，皆可抵達地下室，使用上充足。

2.規劃128個平面式汽車車位。

3.標準層規劃36~45坪3~3+1房。

美麗一森 標準層平面圖

4.黃色區塊為3房，邊間兩面採光，雙陽台規劃，無暗廳暗房。開放式廚房。衛浴皆有對外開窗。

5.紫色區塊為3+1房，邊間三面採光，雙陽台規劃，無暗廳暗房。室內無柱坪效佳。開放式廚房。衛浴皆有對外開窗。臥室皆可擺放雙人床。+1空間可依需求規劃成臥室、書房等，不會影響客廳採光。

實價登錄分析：

美麗一森位於中路重劃區

屋齡0-5年的建案近一年成交價約落在28.08萬/坪，近五年成交價約落在27.53萬/坪。2019年的平均成交價26.70萬/坪為近五年低點，不過2020年已回漲到27.99萬/坪，預計今年房價會繼續上漲。

1.中路重劃區二段個案

美麗一森屋齡4年。平均成交價34.53萬/坪。近一年無交易資訊。

合輝豐鉑屋齡4年。平均成交價30.63萬/坪。近一年成交價54.61萬/坪。

福倉雲硯屋齡3年。平均成交價30.56萬/坪。近一年無交易資訊。

2.中路重劃區一段個案

中璞邨屋齡2年。平均成交價35.9萬/坪。近一年無交易資訊。

君邑富域屋齡4年。平均成交價32.53萬/坪。近一年無交易資訊。

定泰翫寶龍屋齡4年。平均成交價31.71萬/坪。近一年無交易資訊。

3.中路重劃區二段規劃較多的大型公園，多數建案為成屋和銷售中的預售屋，預計近幾年可發展自己的生活機能。中路重劃區一段多數建案尚未公開，鄰近司法園區，且住戶可依靠大興西路快路連接國道，對於通勤台北上班的人來說較為方便。除了位於公園首排的件案開價較高外，此兩區其餘建案開價差不多，美麗一森開價符合區域行情。

中路重劃區二段個案

中路重劃區一段個案

美麗一森評價：

美麗一森規劃一層四戶和雙電梯，住戶可擁有單純的居住環境，步行100公尺可達風禾公園，在城市中能仍享有綠意景觀。美麗一森為中路重劃區二段少數規劃小坪數的建案，適合總價預算較低的換屋族，若最近剛好在此區找房的話可以參考看看。