看屋筆記：新北市淡水區台北灣NO6江南大宅(個案+價格分析)

淡水新市鎮為政府為解決台北都會區成長壓力，解決住宅不足及房價上漲問題所規劃的重劃區，近年來交通與生活機能逐漸到位，人口也逐漸提升，台北灣NO6江南大宅是此區稀有大基地的產品，也距離輕軌濱海沙崙站300米距離而已，位置與機能都有不錯的優勢，以下就讓我們來看看其他特色吧。

台北灣NO6江南大宅外觀圖

建案特色：

1.區域內近8800坪大基地產品，擁有5600坪花園空間

• 大面積基地內有6棟純住宅規劃，為較少有產品。
• 社區內擁有寬敞園林空間，亭臺、小橋、流水造景創造出優雅的環境。

2.輕軌濱海沙崙站300米

• 走路5分鐘就可以到達輕軌濱海沙崙站，方便前往市區。
• 開車5分鐘上淡江大橋，未來開通後淡水交通將獲得紓解。

3.全齡化公設，多樣設施

• 包含景觀露天游泳池、泡湯區、韻律教室、KTV視聽室、健身房、兒童遊戲區等，回家就可放鬆使用各項設施。
• 運動場所有兒童籃球場、撞球室、戶外遊戲場、戶外溜冰場，室外也有活動筋骨的場地。

台北灣NO6江南大宅生活位置圖

台北灣NO6江南大宅格局分析：

1.此案6棟規劃，純住宅社區，總戶數1265戶。地上23層，地下3層。

2.A、F棟一層11戶，搭配3支電梯。B、C、D棟一層13戶，搭配3支電梯。E棟一層12戶，搭配3支電梯。

3.公設主要有接待大廳、中庭花園、閱覽室、視聽室、游泳池、兒童遊戲區、KTV、韻律教室、兒童籃球場、溫泉、撞球室、戶外遊戲場、戶外溜冰場。

台北灣NO6江南大宅標準層平面圖

4.藍色區域為20-28坪1+1房規劃

• 單面採光，單一陽台設計。
• +1空間可規劃為次臥或書房。
• A3、A5、A6、B3、B5、B6、C6、D6、E3、E5、E6、F3、F5戶室內無柱，室內坪效高。
• 主臥有開窗，衛浴空間無對外窗，需考慮潮濕問題。
• 廚房為開放式設計，視覺空間較為寬敞。

5.黃色區域為20-28坪2房規劃

• 單面採光，單一陽台設計。
• A9、A10、B9、B10、C3、C5、C9、C10、C11、D3、D5、D9、D10、D11、E12、F9戶室內無柱，室內坪效高。
• 主次臥皆有開窗，空氣易流通。
• C11、C12、D11、D12、F12為單一衛浴，其餘為雙衛浴空間。
• 廚房為開放式設計，視覺空間較為寬敞。

6.綠色區域為31-45坪3房規劃

• 邊間雙面採光，單一陽台設計。
• A2、A7、B2、B7、C2、C7、D2、D7、E2、E7、F2、F7室內無柱，室內坪效高。
• 主次臥及主臥衛浴皆有開窗，通風不潮溼。
• 廚房為開放式設計，視覺空間較為寬敞。

實價登錄分析：

1.淡海新市鎮-濱海路南側區域個案

近一年屋齡0~5年成交價約落在24.38萬/坪。由2017~2020的成交價來看，約落在21~23萬/坪，從2017年起價格逐漸上升。

台北灣NO6江南大宅 屋齡7年。平均成交價27.07萬/坪。近一年成交價32.98萬/坪。

頤昌詠萃 屋齡7年。平均成交價24.58萬/坪。近一年成交價38.86萬/坪。

宏盛蒙德里安/宏盛新世界NO2 屋齡8年。平均成交價27.28萬/坪。近一年成交價34.26萬/坪。

台北灣NO5四季之旅 屋齡9年。平均成交價22.07萬/坪。近一年成交價29.87萬/坪。

2.沙崙生活圈區域個案

雅筑璞鈺 屋齡8年。平均成交價21.84萬/坪。近一年成交價36.3萬/坪。

一森原 屋齡8年。平均成交價35.91萬/坪。近一年成交價39.78萬/坪。

淡海90 屋齡8年。平均成交價23.89萬/坪。近一年無交易資訊。

淡海新市鎮-濱海路南側區域個案

沙崙生活圈區域個案

3.淡海新市鎮-濱海路南側區域新案價格為21-27萬/坪。沙崙生活圈區域新案價格為20-35萬/坪。淡海新市鎮-濱海路南側新案整體價格較沙崙生活圈便宜，交通與生活機能有逐漸到位，若有在比較淡水區域新案的可以納入規劃。

台北灣NO6江南大宅評價：

台北灣NO6江南大宅有大基地為基礎，打造6棟純住宅社區，社區內有5600坪庭園空間，加上有多樣性的公設可供使用，不出門就有度假的感覺。周遭近輕軌濱海沙崙站可供搭乘搭配未來淡江大橋開通，整體淡水交通將有效紓解，因此若有意考慮淡水區域新案的可以比較看看。