看屋筆記:小港區和築港心(個案+價格分析)

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看屋筆記:小港區和築港心(個案+價格分析)

和築港心

小港區因為不是高雄熱門房市區域,因此該地段投資客較少且該區又有工作就業紅利,所以該區房市主要由自住客層撐起。小港區大致上分成三個生活圈:舊小港生活圈、漢民生活圈、桂林生活圈等。其中舊小港生活圈有許多任職於中鋼、台船等家庭入住,雖然已經不在是小港最熱鬧的生活圈,但仍有自住戶撐起該區房市。
 

一起來看看位於小港區的建案:和築建設『和築港心』
 

建案特點:

  1. 完整學區:建案鄰近港和國小、小港國小、小港國中,步行1-2分鐘即可抵達,學童可自行上下學。距離小港高中車程大約10分左右,擁有完整12年國教學區。
     
  2. 建案規格:建案房型多元化,二房(23~30坪) 、 三房(34~40坪) 、 四房(42坪),且全棟淨水設備、3年防水保固、全熱交換器管線預留。
     
  3. 地理位置:基地位置落在小港路和港信路的交接處,是相對單純的住宅區域。簡單生活採買步行5分鐘可至全聯福利中心、大港生鮮超市、小港傳統市場;車程3分鐘可至捷運小港國際機場、約10分鐘即可上國道1號。鄰近戶政事務所、高雄銀行步行僅約3分左右。

 

建案平面分析:
 

標準層分析

標準層

  1. 基地面積1038.33坪,一幢分成A.B.C.D 四棟,地上15樓/地下3樓,7戶店面規畫設計住宅大樓,建案含店面總共321戶。總戶數稍嫌過多。
     
  2. 雙面臨路,分別面小港路、港信路,面道路側的房型採光棟距表現佳,小港路另一側為綠地,其餘兩側的房型面學校和透天建案,低樓層採光表現恐稍嫌不足。街景仍屬老舊社區。
     
  3. C棟建物每層7戶併2梯,電梯戶數比稍嫌不足,樓層戶數稍嫌過多。其餘A.B.D棟建物每層5戶併2梯,電梯戶數比佳,樓層戶數比尚可接受。
     
  4. 整棟規劃二房(23~30坪) 、 三房(34~40坪) 、 四房(42坪),棟別有區分客群,適合首購族和換屋族。
     
  5. 車道由小港路160巷進入。該路段為無尾巷且道路並不寬敞,日後會車須特別留意。雙車車道,社區規劃平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共平面98個,機械車位109個,車位比1:0.64,車位比稍嫌不足。
     
  6. 公設:接待大廳、空中花園、交誼廳、視聽室、健身房、親子遊戲區、KTV、信箱區、曬被區,公設比34.6%,管理費:55/坪,機械車位:500/月。略低於市場行情。
     
  7. 建案採用:德瑞克馬桶及面盆、大雅整體廚具、櫻花三機、王冠氣密窗、淨軟水系統、7吋影視對講機、德國三合一密碼智慧鎖,屬於中階規格。
     

C5傢配圖
 

傢配圖

  1. C5/2房房型,權狀30.55坪,室內約19.98坪,格局方正、無室內穿樑,沒有過多走道坪數浪費且使用空間大、因該側面學校,高樓層客廳採光通風會比較好一點。
     
  2. 一字型廚房,因靠近工作陽台,通風表現佳。兩房配置明火廚房。
     
  3. 少數2房擁有雙面採光,但只有一個工作陽台,使用空間稍嫌不足。有另外設置冷氣室外機位置。
     
  4. 2房搭配雙衛浴,且雙衛浴開窗並且採用乾濕分離。還設有主臥室的規劃,以兩房來說是加分的設計。
     

實價登錄分析:

  1. 小港市區生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在16.52萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在13-15萬左右,因為近年該區大樓推案量較少,所以可以看到2021有大樓建案推出後,單價有明顯上漲。

    和築港心:預售屋。 開價17萬/坪起。 

    觀雲2:屋齡2年。 平均成交價16.53萬/坪。 近一年成交價16.88萬/坪。

    橘風景2:屋齡4年。 平均成交價16.54萬/坪。 近一年無交易資訊。

    實價登錄

     
  2. 康莊大道:屋齡0年。 平均成交價17.62萬/坪。 近一年成交價17.62萬/坪。

    瑞霖U-Line:屋齡3年。 平均成交價15.11萬/坪。 近一年成交價17.1萬/坪。

    福懋毓品:屋齡5年。 平均成交價19.09萬/坪。 近一年成交價18.46萬/坪。

    實價登錄
     
  3. 由於該區域鮮少有新大樓建案推出,可以從實價登錄看出,目前舊小港生活圈區域5年內的新大樓僅有3間,所以在比價方面相對簡易。目前和築港心還在預售階段,無實價登錄出爐。不過和築建設在市場上都是用價格優勢來吸引買方,觀雲2成交價在16.4萬左右,可以參考該價格來和建商議價,預計和築港心的成交價和觀雲2不會落差太多。
     

結論:

小港區的房市雖然不如其他區域熱絡,但成交量相對穩定。只要有新大樓推出,總會吸引該區居民關注。和築港心目前是該區域最新也是戶數最多的建案。建案整體來看中規中矩但戶數偏多,面馬路側來說,不管採光、通風、棟距都表現較好。稍微留意車道進出的部分和面學校測的房型日後可能會有鐘聲的影響。小編聽說能在中鋼工作,在高雄走路有風~是真的嗎?

更新時間 2021/05/25
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