看屋筆記:三民區棋琴文心苑(個案+價格分析)

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看屋筆記:三民區棋琴文心苑(個案+價格分析)

棋琴文心苑

許多就讀高雄醫學院學生們的家長,往往因為就學時期比一般大學還要來的長,至少7年以上,所以許多家長們會直接在該區置產,不但省下租金,等小孩學成歸鄉後,再將房產出售,還可以有額外的收穫。因此,光是在鄰近高醫商圈的大連街上,就有三間預售屋相距不到1公里同時開賣。該地段綠地充足且具備便捷生活消費與交通機能的優勢。

 

一起來看看位於大連街上的建案:崑庭『棋琴文心苑』

 

棋琴文心苑外觀圖:

 

外觀圖


 

建案特點:

  1. 建案規格:建案規畫全平面車位,車位比1:0.85,2房也可以搭配平面車位。以市區建案來說,是相當少見的建案規格且戶戶衛浴開窗。
     
  2. 單純戶數:隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150戶以上,住戶品質控管不易。總戶數約僅93戶,相對來說單純。
     
  3. 地理位置:建案基地在大連街路上,屬於鬧中取靜地段。該區域緊鄰後驛、高醫生活圈 ,生活機能便利且能串連南北高雄交通。百貨方面與義享天地、美式賣場僅有一條愛河之心距離。距離捷運紅線後驛站、愛河之心景點步行只需5分內。未來還有高雄火車站都更案利多加持。

 

建案平面分析:
 

標準層分析:
 

標準層
 

標準層
 

  1. 基地面積494.89坪,獨棟設計。依樓層不同,分別為一層5-7戶,地上15樓/地下3F,屬於電梯大樓,社區有4戶店面、6戶透天,社區共93戶,戶數不到百戶,相對單純。
     
  2. 三面臨路,分別為大連街(15米路寬),大連街367巷(約6米路寬)、北安街(約10米路寬),大門面北安街,面大連街367巷有大樓且棟距不大,日後採光通風需特別注意。面大連街上有小型廟宇,附近有汽車修護廠。
     
  3. 建案每層5-7戶併兩梯,電梯戶數比尚可接受,7戶的樓層住戶數稍嫌偏多,其他5-6戶樓層戶數尚可接受。
     
  4. 建物房型多元:2房(25~28坪)、2+1房(32~33坪)、3房(39~44坪)、6戶透天(建坪76-80坪)、店面(39~41坪)。首購族和換屋族皆可參考。
     
  5. 建案車道由北安街下地下室,規劃5.5米雙向坡道式,須注意從B2到B3就變成3.5米單向道,社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共79個,車位比1:0.85,車位比尚可接受。
     
  6. 公設分別設置在1樓、1樓夾層、5樓和頂樓,比較需要留意是5樓還有住戶,屆時該樓層可能出入人口可能較多。公設有:接待大廳、空中花園、會議室、視聽室、健身房、交誼廳(5F)、兒童遊戲區(5F)、信箱區、曬被區、多功能遊戲室。
     
  7. 建案1樓挑高7米,2~10樓樓高3米,11樓以上樓高3.15米。樓層高度中規中矩。
     
  8. 房型標配:TOTO衛浴、德匠廚具、櫻花三機、永大電梯,都屬中階以上配備。
     
  9. 管理費:65/坪,相較於市場行情,尚可接受。
     

A7傢配圖:

 

傢配圖
 

  1. 為A7/2房房型,格局方正、走道動線流暢、因景觀陽台面大連街367巷,客廳採光通風尚可接受。
     
  2. 開放型廚房,需注意開門見灶的狀況,可擺設屏風改善。因為靠近景觀陽台,通風表現佳。使用IH電子爐。
     
  3. 少數2房雙面採光且擁有雙陽台,增加使用空間,是加分的條件。
     
  4. 2房搭配單一衛浴,衛浴有開窗並且採用乾濕分離。留意衛浴洗手台安置在外面喔。
     
  5. 主臥室空間感大,但採光來自工作陽台,恐稍嫌不足。客臥有壓樑的情況。
     

A5傢配圖:
 

傢配圖

  1. 為A5/2房房型,留意室內有樑柱穿越,因電視牆阻擋,客廳採光稍嫌不足。
     
  2. 開放型廚房,需注意開門見灶的狀況,可擺設屏風改善。因為靠近景觀陽台,通風表現佳。使用IH電子爐。
     
  3. 少數2房雙面採光且擁有雙陽台,增加使用空間,是加分的條件。但有一陽台設立在臥室裡面,格局動線較不流暢。
     
  4. 2房搭配單一衛浴,衛浴有開窗並且採用乾濕分離。
     

實價登錄分析:
 

文心苑位在高醫生活圈
 

  1. 高醫生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在25.5萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在18-20萬左右,該區域私人土地大量釋出,近年來建案大量推出,日後會有一波交屋潮。


    文心苑:預售屋。 開價28萬/坪起。 

    璟HOUSE:預售屋。 開價27萬/坪起。 

    純白B棟:預售屋。 開價29萬/坪起。 

    實價登錄
     
  2. 後驛生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在23.5萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在19-21萬左右,該區域老舊大樓和透天居多,以博愛路和高醫生活圈劃分,房價方面也漸漸有落差了。

    擁捷:屋齡1年。 平均成交價24.58萬/坪。 近一年成交價24.48萬/坪。

    棋琴22重奏:預售屋。 開價28萬/坪起。 

    興富發博愛:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 


    實價登錄
     
  3. 大連街上目前共有3個預售建案推出,所以很容易一起互相比較。目前文心苑還是預售階段,尚無實價登錄出來,不過依照建商知名度來看,文心苑的開價落在中間尚屬合理,該區熱度會隨著火車站BOT案逐漸成形後,越來越夯,開價28萬目前來看,應該有議價的空間。
     

結論:

老舊社區的抗性其中之一就是宮廟,因為台灣宗教信仰的關係,有的小型宮廟會以家庭式透天為主要基地,每當逢年過節,難免有熱鬧活動或人群群聚。文心苑地理位置佳,建案規格偏向自住使用且全平面車位在市區來說,非常的誘人。比較需要留意的是附近有小型宮廟(不只一間)。話說小編有好多朋友都買在這個區域耶。

 

更新時間 2021/05/24
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