看屋筆記：台中市大肚區茂美洋瑞美(個案+價格分析)
閱讀重點
茂美洋瑞美位於台中市大肚區瑞井路上，近遊園路與向上路，茂美洋建設是大肚區、龍井區在地30年的建商，營造起家的建設公司，專注品質與在地服務。附近有台中精密科學園區、台中工業區及中部科學園區三大工業區，剛性需求大，交通方面近向上路、台灣大道及特五號聯外道路；離國道三號約7分鐘；離國道一號跟74快速道路約10分鐘，生活機能走路2-3分鐘可達全聯，周遭還有遊園商圈、自強市場與東海商圈，生活機能完善，步行可抵學區瑞峰國小、瑞井國小，此外休閒運動完整充足，除藍色公路，環保公園與望高寮公園，鄰近的瑞井登山步道、萬里長城登山步道，以及大肚環保運動公園，登山、運動、賞夜景等休閒活動豐富，一起來看看茂美洋瑞美有哪些特色吧！
茂美洋瑞美外觀
建案特色：
- 純住宅規劃：茂美洋瑞美為純住宅，無店面規劃，共170戶住家，周遭視野開闊，無高樓遮蔽。
- 剛性需求大：茂美洋瑞美為2-3房產品，龍井單坪售價較低，總價對於小家庭較容易負擔，附近有台中精密科學園區、台中工業區及中部科學園區，就業人口多，許多已購客均來自三大工業區。
- 建商在地口碑：茂美洋建設為在地30年建設公司，營造起家的建設公司，專注品質與在地服務，有許多代表作，在建材方面也不馬虎，都使用標準以上的建材，讓客戶能夠在離市區較遠的地區享有較好的居住品質。
茂美洋瑞美格局分析：
- 茂美洋瑞美基地面積約1410坪，規劃4棟，樓層規劃地上9層，地下2層，共170戶住家0店面，AB棟：一層四戶配有一部電梯及二逃生梯 ; CD棟：一層六戶配有二部電梯及二逃生梯。
- 公設規劃閱覽室、多功能空間、兒童遊戲空間、視聽室、健身房、社區民宿(預約制)、接待大廳挑高6米7。
- 大廳進出口6米瑞井路85巷，建案西側為6米瑞井路85巷 ; 南側為6米瑞井路85巷，對面為三合院及3F透天 ; 東側為10米瑞井路 ; 北側為農地。
- 汽車進出由6米瑞井路85巷進出，單一入口進出，汽車車道規劃於B5戶下方，低樓層住戶稍有影響。規劃173個全平面式車位。機車車位一戶配一車位。
- 建材規劃：維夫拉克三合一電子鎖、白馬石英磚(客餐廳、公共空間) 、太格木地板(房間)、5+5膠合玻璃、Derek衛浴、櫻花廚具(瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、下嵌式savgo烤箱)、中島。
茂美洋瑞美一樓平面圖
- 藍色區塊為25坪單面採光兩房一衛規劃。
C2/C5/D2/D5為相似格局，廚房為開放式廚房，每戶皆標配中島，主次臥皆開窗，建築有做內凹設計，使得非邊間的房型也能擁有採光及通風。衛浴為三件式規劃，整體空間動靜分明，無走道空間浪費，坪效高。
- 紅色區塊為31-34坪邊間雙面採光，三房兩衛規劃。
A1/A2/B1/B2為31坪三房兩衛對稱式設計，進門有玄關，可規劃鞋櫃空間，廚房為開放式空間且標配中島， 從客廳到靠牆到電視牆的距離是3.2m，主臥衛浴皆有開窗，陽台規劃雙陽台，曬衣空間足夠，採光面多，無暗廳暗房。
A3/A5/B3/B5為34坪三房兩衛對稱式設計，相較31坪三房，客廳及主次臥空間較大，其餘格局配置相似，大門到客廳底的位置8米。
C1/C6/D1/D6為34坪三房兩衛對稱式設計，進門有玄關，廚房為開放式廚房，標配中島，有些住戶會在意開門見灶風水問題，可擺放屏風解決此問題，主次臥空間相較不多，次臥門口對公共衛浴，皆有開窗採光通風良好，雙衛浴皆有開窗，為三件式衛浴，陽台規劃雙陽台，曬衣空間足夠。
C3/C7/D3/D7為34坪三房兩衛對稱式設計，格局方正，廚房為開放式空間，L型檯面並標配中島，客廳空間寬敞，主次臥雙衛浴皆開窗，工作陽台空間大，有多餘空間可規畫收納，無暗廳暗房，整體無走道空間浪費，坪效佳。
茂美洋瑞美標準層平面圖
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實價登錄分析：
茂美洋瑞美位於大肚區
近一年屋齡0~5年成交價約落在19萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在17-23萬/坪，從2017-2021房價稍微上漲，新建案不多，成交量維持水平。
1.大肚區區域個案
茂美洋瑞美 屋齡4年。 平均成交價22.95萬/坪。 近一年成交價30.59萬/坪。
茂美洋齊美 屋齡6年。 平均成交價22.35萬/坪。 近一年無交易資訊。
恆美V-life大美區 屋齡10年。 平均成交價17.53萬/坪。 近一年無交易資訊。
大肚區區域個案
2.東海藝術街生活圈區域個案
勝美樂富 屋齡7年。 平均成交價20.82萬/坪。 近一年成交價29.51萬/坪。
智慧1號讚 屋齡10年。 平均成交價20.72萬/坪。 近一年無交易資訊。
臻美Vision 屋齡7年。 平均成交價21.53萬/坪。 近一年成交價32.89萬/坪。
東海藝術街生活圈區域個案
3.大肚區周圍新大樓較少，大多為茂美洋建設歷年個案和華廈產品，兩房產品多受台中工業區及精科園區的小資族喜愛，三房則以較有經濟能力的中科工程師，與區域個案相比，茂美洋瑞美雖高於區域行情，不過在在品牌、品質、售後服務與建材的考量下，以兩房一車為例，在中科附近要1千萬元左右，相近的預算在茂美洋瑞美可買到大三房雙車位及涵蓋室內裝潢的費用，以距離換取空間也不失為一種選擇。
茂美洋瑞美評價：
茂美洋瑞美雖位於較遠的大肚區，不過深受當地換屋需求，和工業區就業人口喜愛前來置產自住，商圈機能較需倚賴東海或10-15分鐘車程的商圈，聯外道路皆便利，通往台中市區10分內可上快速道路及國道一號，若有在大肚區看房的可以參考看看。