看屋筆記：高雄市小港區康莊大道(個案+價格分析)

由於高雄市區房價居高不下，許多首購族或換屋族漸漸向高雄外圍發展，但多數人都只注意北高雄，相對南高雄的小港區反而較少人關注。不過小港區擁有中鋼、台船、高雄機場、臨海工業區等就業機會紅利，已經自成一個房市區域。尤其這幾年該區房價默默成長，目前已經有許多建案開價站上2字頭。
 

一起來看看位於小港區的建案：利威建設『康莊大道』
 

康莊大道外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 建案規格：採用廚具：日本林內三機 ( 瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機 )，衛浴：西班牙ROCA衛浴，其他：台灣水泥、60*60冠軍地磚、王冠氣密窗、7吋影視對講機等等，皆屬中階以上規格。
    
2. 建案保固：建案主打主結構保固15年、防水保固3年、室內硬體保固1年，提高售後服務的年限。
    
3. 地理位置：該建案位於小港康莊路上且康莊路是小港商圈中心之一，周圍生活機能方便。步行約10分鐘可到R3小港捷運站，高雄機場、國道1號車程都在10以內。
    
4. 完整學區：鄰近漢民國小、中山國中、小港高中、步行5-10分鐘即可抵達。完整的12年國教，皆可步行。
    

康莊大道格局分析：

標準層分析

1. 基地面積482.5坪，一幢分成A.B兩棟，地上15樓/地下3樓，6戶店面規畫設計住宅大樓，建案含店面總共145戶。總戶數尚可接受。
    
2. 雙面臨路，分別面康莊路、永順街(約6米寬)，兩側大多透天和公寓，街景仍屬老舊社區，附近有瓦斯行。
    
3. 建案A棟和B棟的棟距不大，低樓層面該側採光通風稍嫌不足，高樓層採光棟距表現佳。
    
4. A棟建物每層4戶併2梯，電梯戶數比佳。B棟建物每層6戶併2梯，電梯戶數比尚可接受。
    
5. 整棟規劃2-4房，2房27~31坪、2+1房32坪、3房35~40坪、4房54~58坪。A棟為三~四房房型，B棟為2~2+1房設計，棟別有區分客群，適合首購族和換屋族。
    
6. 車道由永順街進入。雙車車道，社區規劃平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共平面49個，機械車位61個，車位比1:0.76，車位比尚可接受。因為鄰近商圈，提醒附近停車不容易。
    
7. 單純公設：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、健身房、信箱區、曬被區公設比34-35%，管理費：60/坪。對比市場行情，尚可接受。
    

A1傢配圖：
 

1. 為A1/3+1房型，格局方正，室內空間大，客廳採光通風良好。客廳、次臥需自己隔間。需留意房內有壓樑情況。
    
2. 獨立式廚房，因靠近工作陽台，通風良好。採用明火設施，有明確冰箱擺放位置。
    
3. 雙衛浴但比較可惜的是都沒有開窗，須注意潮濕問題。主臥衛浴有另外浴缸，雙衛浴都採用乾濕分離衛浴。
    
4. 雙陽台規劃，景觀陽台採光通風良好，運用空間佳。工作陽台面天井，採光通風稍嫌不足，
    
5. 3+1房都有開窗且主臥空間大，可另外隔出更衣室。

B6傢配圖：
 

1. 為B6/2房房型，格局方正、走道動線流暢、因景觀陽台面內圍，客廳採光通風尚可接受。
    
2. 一字型廚房，需注意開門見灶的狀況，可擺設屏風改善。兩房配置明火廚房。
    
3. 少數2房雙面採光且擁有雙陽台，增加使用空間，是加分的條件。
    
4. 2房搭配單一衛浴，衛浴有開窗並且採用乾濕分離。
    

實價登錄分析：
 

1. 小港市區生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在16.52萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在13-15萬左右，因為近年該區大樓推案量較少，所以可以看到2021有大樓建案推出後，單價有明顯上漲。
   
   康莊大道：屋齡5年。 平均成交價17.89萬/坪。 近一年成交價24.76萬/坪。
   
   瑞霖U-Line：屋齡8年。 平均成交價16.58萬/坪。 近一年成交價24.59萬/坪。
   
   福懋毓品：屋齡10年。 平均成交價19.94萬/坪。 近一年成交價24.29萬/坪。
   
   
    
2. 桂林生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在16.13萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在13萬左右，整體區域房市相當穩定，但交易量有逐漸下降的趨勢。
   
   常景錄　預售屋。開價23萬/坪起。
   
   日光YOUNG　屋齡4年。平均成交價14.21萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   名發新境　屋齡7年。平均成交價15.11萬/坪。近一年成交價17.73萬/坪。
   
   
    
3. 由於小港地區多以透天為主，大樓推案量較少，因此小港區的大樓新建案開價已經落在2字頭，但成交價還是在1字頭。從康莊大道的實價登錄來看，成交價落在17萬左右，再對比鄰近的大樓，還在合理的範圍。福懋毓品單價會較高的原因是，該建案有許多小2房的坪數(25坪左右)，因此拉高了坪數的單價喔。
    

康莊大道評價：

康莊大道推案初期時就引起小港當地居民很大的關注，因為該地段鮮少有新大樓外，地理位置也是坐落小港的生活中心圈。建案規模屬於自住產品，沒有過多的公共設施且不管是總住戶數還是樓層戶數整體表現不錯。也因為基地在生活鬧區中，留意可能會有人群出入複雜、吵雜或是車流量大的情況喔。吼唷~小編好久沒有從小港機場搭飛機出國去玩了~