2023-09-15
看屋筆記

看屋筆記: 台南市北區欣府城進士樓(個案+價格分析)

閱讀重點

北區的鄭子寮重劃區一直是台南重劃區房價的前段班,不只低密度開發,街區整齊,公園環繞之外,還有明星學區加持。欣府城進士樓緊鄰鄭子寮重劃區,持和緯路門牌,這次就來看看欣府城進士樓有哪些特色。

 

欣府城進士樓建築外觀3D示意圖欣府城進士樓建築外觀3D示意圖

 

建案特色

 

1.  台南第一 雙制震宅

  • 本案採用日本住友制震+柱中柱耐震系統,為台南北區唯一高規格安全的雙制震規劃,雙制震加上大樑直通工法,讓結構強化再升級。
  • 日本國寶級制震第一品牌-住友橡膠GRAST制震壁,於阪神大地震後,利用百年橡膠技術致力研發世界第一的減震產品,可耐七級地震17級風力,百年來0負評0事故。
  • Alfa Safe柱中柱,是以「一體式連續系統柱箍」加上「內核心圓形箍筋」的雙重圍束設計,經國家地震工程研究中心實體試驗證實,約為傳統柱抗震韌性的兩倍。

 

2. 文元雙語學區,台南唯⼀好市多

  • 台南市最著名之雙語公立總量管制學校 - 文元國小,步行約8分鐘,明星學區走路就到。
  • 距台南唯⼀好市多車行約3分鐘,串連西門、文賢、小北商圈、未來南山廣場、花園夜市。

 

3. 北外環新捷徑,前進台南市中⼼第⼀閘道出⼝

基地距離北外環四期海安路匝道,僅約2分鐘可抵達,待2027年完工後,未來從市區到南科約僅15分鐘,解決通勤巔峰壅塞。

 

欣府城進士樓格局分析

 

1. 欣府城進士樓規劃1幢1棟,樓層為15層,地下4層,住家148戶。

2. 基地位於和緯路二段、育德三街口,基地面積620.39坪。

3. 公設比約35.79%,休閒設施有接待大廳、交誼廳、健身房、兒童遊戲區、信箱區及曬被區。

4. 建材設備規劃廚具:林內三機,衛浴:TOTO衛浴,其他:柱中柱耐震系統+住友制震壁、防疫電梯設置、VAF空氣正壓防護系統、衛浴RC隔間牆。

5. 欣府城進士樓標準層規劃一層10戶,共用4梯。

 

欣府城進士樓 標準層平面圖

 

5. 本案共規劃兩種房型,分別為紅色的2~2+1房以及藍色的3房。

  • 紅色部分(A3/B3戶),約23坪,2房規劃
    • 單面採光,兩房稀有雙衛浴規劃。
    • 客廳空間較大,可規劃+1空間做書房臥房使用。
    • 主臥空間寬敞,衛浴有開窗。

 

  • 紅色部分(A5/A6/B5/B6戶),約26坪,2+1房規劃
    • 格局相似,單面採光,兩房稀有雙衛浴規劃。
    • 客廳空間較大,可規劃+1空間做書房臥房使用。
    • 主臥空間寬敞,有獨立衣帽間,衛浴有開窗。

 

  • 藍色部分(A2/B2戶),約38坪,3房規劃
    • 享前後雙陽台,可為生活造景。
    • 玄關廊道空間較大,避免賓客開門直視屋內狀況。
    • 客廳空間較大,可規劃臥房使用,房間皆可擺放雙人床。
    • 半開放式廚房,配置一字型廚具,動線連接陽台。

 

  • 藍色部分(A1/B1戶),約44坪,3房規劃
    • 稀有三套衛浴設計,主臥享四件式衛浴。
    • 享前後雙陽台,可為生活造景。
    • 玄關廊道空間較大,避免賓客開門直視屋內狀況。
    • 客廳空間較大,可規劃臥房使用,房間皆可擺放雙人床。
    • 半開放式廚房,配置一字型廚具,動線連接陽台。

 

實價登錄分析

 

1. 鄭子寮重劃區為北區的精華地段,區內主打高綠覆蓋率和低密度住宅的重劃區、台南富人住宅區之一,簡便的生活機能,主要道路海安路。區域有知名的明星雙語學區文元國小。區域房市呈現價漲量縮的現況。這裡以近鄰地區,類似個案做比較。

 

遠雄新源邸屋齡4年。平均成交價25.58萬/坪。近一年成交價44.29萬/坪。

國泰文海硯屋齡7年。平均成交價24.5萬/坪。近一年成交價49.43萬/坪。

文元及第公園樓屋齡3年。平均成交價25.23萬/坪。近一年成交價39.55萬/坪。

 

鄭子寮重劃區區域行情圖,屋齡0-5年,近一年成交價鄭子寮重劃區區域行情圖,屋齡0-5年,近一年成交價

 

欣府城進士樓預售屋。平均成交價44.46萬/坪。近一年成交價45.91萬/坪。

欣府城一品樓預售屋。平均成交價42.86萬/坪。近一年成交價43.43萬/坪。

允將花園城市預售屋。平均成交價26.95萬/坪。近一年無交易資訊。

 

鄭子寮重劃區鄰近個案行情圖,屋齡0-5年,近一年成交價鄭子寮重劃區鄰近個案行情圖,屋齡0-5年,近一年成交價

 

3. 鄭子寮重劃區良好環境帶動周圍區域行情上漲,目前區內較少預售個案,多為新成屋。鄰近的欣府城進士樓擁和緯路門牌,享相同生活圈,成交價與鄭子寮重劃區新案差異不大。往南走為台南舊市區東區,生活機能成熟,欣府城進士樓位處稀有地段,成交價高於區域行情。

 

欣府城進士樓評價

欣府城進士樓標榜台南第一雙制震宅,建築規劃上採用最高規格。加上稀有的地段優勢,不論是學區、機能、交通都是無可挑剃。搭配可做+1空間的格局,讓生活空間更有彈性。有在北區附近看房的朋友可以參考看看。