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看屋筆記:中和遠雄和光(個案+價格分析)

2017-11-30 |

遠雄和光/遠雄左岸系列

房屋開價
61.5萬/坪
公設比
34.0%
車位開價
坡道平面 / 235 萬
坪數資料
28 / 38

基本資料

  • 地址:中原二街,中原六街口
  • 總戶數:243
  • 總樓高:23
  • 土地使用分區:住宅區
  • 構造種類:RC造
  • 建設公司:遠雄建設
  • 營造公司:遠雄營造
  • 建築設計:李祖原聯合建築師事務所

重要訊息:樂居專屬優惠請點我

 

看過左岸重劃區的客戶,大多會因為其離塵不離城的特殊性,留下深刻印象,無奈高昂的總價而無法負擔。但本次要介紹的個案-遠雄和光,是此區的入門款,以廣告戶28坪1400萬來看,對比以往的價格算是親民很多,加上規畫格局都屬上乘,要帶大家來看看!

 

中和左岸最大特色-整體規劃的重劃區

這一個區域,因為遠雄有極高比例的土地,因此市場上習慣沿用建設公司的取名,稱呼此區為遠雄左岸,或者左岸重劃區。此區目前最大的特色,就在於單一建商的完整規劃。同一個建商以區域所有建案做整體規劃的時候,就會考量到街道的植栽、藝術作品、建築物外觀、認養區域公園等整體規劃,會比一般的重劃區再升級,最明顯的案例就是三峽學勤路的左右兩側,一邊有整齊的退縮、地景藝術、相近的外觀,另一側雖然也是重劃區,但建案外觀風格差異頗大,高矮不一,還有作停車場的未開發土地、雜草叢生的素地。另外,如五股的洲子洋重劃區,多家建商各自為政的規劃,也大幅降低質感。

 

在左岸這個區域,有整體規劃的建物外觀(偏向白色系的新古典風格)、植栽(依據春夏秋冬不同的路名,種植櫻花、鳳凰木、秋楓、落羽松),地景藝術規劃(26座大型藝術品)、全區保全監控系統,統一的店招規劃,認養公園與跨堤大橋。整體性相當的不錯。透過只限人行的跨堤大橋(左岸橋),幾分鐘就可以進到河濱公園,享受綠地、籃球場還有自行車道,寬廣的視野與樓下就是公園,在中永和區域並不常見。

 

目前階段建議選重劃區左側

交通的部分,主要以環快、北二高、華中橋作為主要對外聯絡道路。未來(107年底完工)捷運環狀線通車,與中原站距離大約700公尺。生活機能方面,從圖中可以看到,重劃區左側的建案,包括采梅園彩虹園紫金園遠雄錸儷錦繡園牡丹園以及其他建設公司的景泰丰,都差不多是成屋了,而且多有商店街的規劃,在有一些住戶陸續搬入,全家便利商店的進駐,加上比較靠近光復的雙語國小和中學,這一區的生活機能,在區域裡會相對較好。

 

 

亮點:區域安全監控

這個重劃區有得到 [ LLG 智慧生活社區 ] 授證肯定,加入了許多智慧城市的概念。這些設計項目,可以參考下面影片。

 

 

實際測試的結果,比較可以介紹的應該就是I-Center還有I-Call,其他的項目比較像是之前推二代宅的升級版或者拿來湊數用的。I-Center就是有一個區域管理中心,有24小時人員值勤,做全區的安全監控、公共能源管理等,透過密集的安控攝影機,可以掌握全區的狀況,即時做出處理,矗立在路旁的一支支I-Call,平時可撥放音樂,緊急時可按下求助,連線管理中心。這一區的居住安全性會比較讓人放心。

 

 

遠雄和光這個建案,有三個主要特色:1.單純。2.格局佳。 3.價格在區域裡具有優勢。介紹如下:

 

遠雄和光/遠雄左岸系列建案基本資料

建設公司:遠雄集團

基地位置:中原街168號

戶數規劃:住戶234戶、店鋪8戶

樓層規劃:23F/B2F

案場開價:55萬/坪

坪數規劃:28/38坪

格局規劃:2/3房

其他:樂居實價登錄查詢遠雄官方網站

外觀:和光分為二棟建築,頭部維持一貫設計風格,做家徽飾頂。基座相連部分有四層樓高,這種設計抗震度較佳。

 

外觀

 

特點1:小坪數個案,卻很"單純"

以小坪數為主的個案,最讓人詬病的就是單層戶數多,進出份子複雜。和光二棟大樓採對稱設計,規劃的坪數只有兩種,28和38坪,單層六戶,共用三支電梯。使用上算是單純。

另外,公設規劃也相當豐富,包含游泳池、兒童戲水池、視聽室、才藝教室、健身房、圖書室、會議室等。

 

 

特點2:格局方正、坪效使用高

整體上,兩種格局都相當方正,且採外露樑設計,柱子在室外,室內空間會比較方正好規劃,也不會看到室內有大樑。

 

28坪平面設計觀察重點:最近小坪數產品是主流。但是看到很多訴求首購族群的兩房產品,都是規劃"暗廳",格局都很差,令人搖頭。28坪這樣的規劃,算是一個很好的模板,單面採光,但客廳、兩間臥室、廚房都有採光,沒有特別小,四件式衛浴,有後陽台規劃。

 

28坪

28坪       

 

38坪平面設計觀察重點:稀有小坪數邊間,H型的設計方法,讓38坪就擁有三面採光的優勢兩間廁所都有對外窗。(這個標準不容易達成,很多個案,即使坪數到了60坪以上,都還沒辦法做到兩間衛浴都有對外窗,竟然會在這種小坪數個案看到,有驚喜的感覺)。

 

38坪

38坪

 

特點3:價格優勢

跟很多重劃區一樣,早期的建案是在景氣比較好的時候推案的,價格都比較高,但到中期以後,房價回跌,這個時候進場的客戶,反而買到便宜。以和光之前的廣告戶28坪1400萬來看,相較於遠雄其他個案,這樣的單總價,是相當有優勢的。因為樂居在之前舉辦賞屋活動時,有活動成員意外成交此案(因為當時看的是另一個案子,業務轉介紹和光),可以參考他的心得,請參考這裡

 

結構與基礎工程

主要是標準層3.6米(空間會看起來更寬廣),還有18公分的樓板高於業界標準。

 

 

售後服務:防水、地壁磚、結構

 [ 防水保固5年]、[地壁磚保固5年]、[結構保固25年],這在其他建案是比較少見的。

 

實價登錄價格分析

 

如果對中和的區域行情不是很熟悉的話,可以先看我們拍攝的影片。   

https://www.leju.com.tw/page_video/view/4

 

喜歡水岸景觀的人,鄰近地區可以參考永和水岸區以及江翠重劃區。一樣都享有新北市水岸景觀,下面是這些區域的行情分析。此外,針對中和舊市區以及左岸周圍建案行情也拉出來做比較,方便讀者參考。

 

 

中和左岸重劃區房價:

此區中水岸第一排和第二排有價差,至少在7-10萬/坪。第一排的玫瑰園,成交價約62萬/坪,香榭園接近70萬/坪。第二排的建案大概都在51-53萬/坪。因此和光的價格算是相對有便宜。此區目前有兩個非遠雄的建案-江左風華景泰丰,成交價在40-44萬。不過這兩個建案的規劃與工法與遠雄是有一些差異的,建議大家可以都去參考。

 

中和左岸

 

永和水岸區房價:

往永和方向過去,水岸的新成屋-捷洋天湛近期成交價格在50~55萬左右,勝開大地目前開價約62萬,實際成交價格請參考這裡討論。中古社區(10-20年)大概都在43-48萬左右、即使在後排的,如果屋齡新一點,像是仁愛皇家近期成交也有50.49萬。

 

永和水岸地圖

  

中和景安站周圍房價:

捷運站旁的美麗景安近期成交約47.57萬,9年屋齡。弘韋雙禧園近期成交約47~52萬,冠德大境-冠德美境目前開價約73萬,實際成交會在低一些,可以參考這裡

這個區域有捷運的加持,價格不便宜,即使中古屋,單坪價也要接近50萬左右。

 

景安地圖

 

板橋江翠重劃區房價:

江翠PARK(江翠北側C區)目前開價約50萬,實際成交請看這裡討論

新外灘/雙江翠(江翠北側E區)目前開價約48萬,實際成交價可以參考這裡

新潤青峰(江翠北側AB區)目前開價約46萬,實際成交可以參考這裡

聯上匯翠(江翠北側D區)目前開價為45萬,目前為不二價銷售。

聯上涵翠(江翠北側D區)已完銷價格約46萬,採不二價銷售。

江翠ONE(江翠北側E區)已完銷價格可以參考這邊

板橋方向的江翠重劃區,成交價大約可以抓45萬/坪,不過這一區才剛開始發展,要到成熟還有一段時間,未來發展還需要再觀察。

 

江翠北側地圖

 

評價

以雙和地區來說,因為發展的早,區內少有土地可供開發,唯一有重劃區的地方,大概就是華中橋水岸沿線區域長期來看,替代性低,生活機能好轉後,價值性就會被突顯出來。和光可用較低的門檻,享受良好重劃區的品質,加上價格相對合理,算是在這個重劃區中CP值最高的。目前建案尚未完全公開(樣品屋尚未完成),現在看房,可能又有一些優惠,有預算的朋友可以到現場實際看看!

 

延伸閱讀

 

遠雄和光 百萬購屋金專案

 

看屋筆記:永和勝開大地

 

看屋筆記:板橋新外灘/雙江翠

 

看屋筆記:中和遠雄左岸

戴維民 社區達人

具不動產營業員執照
在區域執業一年以上或該社區有成交紀錄