【區域解析】機捷房價(上)-首購捷運宅選哪區?

【區域解析】機捷房價(上)-首購捷運宅選哪區?


很多人在買房子的時候會「逐捷運而居」,因為捷運站附近有商圈、交通方便,房子相對保值!但是雙北的捷運周邊房價都貴到嚇死人,買不下手該怎麼辦呢?今天我們為大家帶來桃園機捷周邊的房價解析,原因包含機捷沿線還能找得到3房1500萬以內的房價,以及機捷是目前經過最多的重劃區的捷運路線!接下來就讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的解析說明。

 

■ 機捷最重要的3個特性

1. 台北人的捷運:

雖然機捷隸屬於桃園縣政府,但機捷其實是台北人的捷運,為什麼呢?因為機捷的台北段經過了台北車站、三重、新莊、泰山、林口,這些地方都是台北的精華區。

反而在桃園段的部份繞過了市中心的桃園跟中壢,運行路線是繞著桃園精華地段的外圍,所以真正在搭乘機捷的大部份是台北人

 

2. 直達站和普通站的區別:

機捷有分直達車跟普通車,直達車在35分鐘左右就可以從台北車站抵達機場,但是1個小時只有2班車,停靠站只有A1、A3跟A8和A18機場站。普通車的話從台北到機場需要49分鐘,1個小時有4班車。
國外研究表示,要能夠坐捷運通勤,一小時的班次至少要有8班才會比較合適。所以要以機捷作為通勤工具的話,直達站會比普通站更適合,且直達站的價值也比較高

 

3. 台北車站不是你想像的樣子:

北捷的台北車站站是指紅線和藍線的站點,位置在台北車站主建築物的西邊;機捷的台北車站站則是在台北車站主建築物的東邊,兩個點的位置差很遠,走路至少要5分鐘,沿路標示也不是很清楚,很容易迷路,因此從機捷要轉搭北捷必須再加上步行轉車的時間

 

■ 機捷是沿線最多重劃區的捷運線!

我們一開始有提到,機捷是經過最多重劃區的捷運路線。你知道嗎?從A1的台北車站到A21的環北站,這中間就經過了9個重劃區!

►台北人會看的重劃區:
A.二重重劃區、B.頭前重劃區、C. 新莊副都心重劃區、D. 塭仔圳重劃區、E. 龜山重劃區、F. 林口重劃區。

►桃園人會看的重劃區:
G. 山鼻重劃區、H. 青埔重劃區、I. 環北重劃區。

在A8林口站之前的重劃區是台北人會看的區域,後面的山鼻、青埔、環北重劃區則是桃園人關注的重劃區。

 

■ 機捷的優勢在哪裡?

礙於班次不夠密集的關係,機捷目前只有直達站比較適合作為通勤上班的交通工具,那為什麼關注機捷沿線的推案的人還是以台北客為主呢?機捷的魅力到底在哪裡?接下來讓我們用機捷買房的重點來向大家說明。

 

1. 相同的通勤時間卻有更便宜的價格:

當我們以台北車站為中心點來看,可以整理出上方的表格,同樣抵達台北車站的交通時間,但在機捷站點的週邊房價,硬生生就比北捷站點附近的房價少了幾乎1倍。

那為什麼房價可以差這麼多呢?主要還是因為機捷的路線很長、跨越的區域多,以下這兩點就是影響房價的關鍵:

A. 生活機能的差異:機捷沿線有很多重劃區,大部份都還在開發中,生活機能較不便也是造成房價較低的原因之一。

B. 交通路網的完整度:機捷目前除了班次較少之外,週邊環境的公車路網也還沒有發展起來,相比之下淡水信義線的站點發展都已經成熟了,也是造成房價落差大的原因之一。

如果單就房價來看的話,機捷沿線還是相當具有吸引力的。

 

2. 價格凹陷區可能有補漲空間:

正常來說,捷運站沿線的價格應該是越靠近中心點的越高再依次降低,只要出現凹字型的地方就是所謂的價格凹陷區。

以上表來看,我們可以發現A5泰山站的34.3萬/坪和A7體育大學站的28萬/坪就是一個價格的凹陷區。

未來等到體育大學站發展起來之後,這2個點應該就會補漲回正常價格。

 

3. 注意直達站和雙軌站點:

因為機捷有分直達站跟普通站,直達站的優勢在於班次比較多、抵達台北的時間更短,製成上表來對比房價的話,差距又更明顯了。
那以保值性來看,直達站的價值也會比普通站高,就像A3的新北產業園區房價會高於A4的新莊副都心;A8的長庚醫院站會高於A7的體育大學和A9林口;A18的高鐵桃園站會高於A17的領航和A19的桃園體育園區。
這3個直達站都很值得後續觀察,未來不管是房價往上或是往下,這幾個站的表現都會優於其他普通站。

 

■ 機捷桃園區段的未來趨勢

另外針對桃園區段的部份,剛剛有提到桃園當地人真正有在使用機捷的其實不多,因為機捷的行經路線繞著桃園精華區的外圍行駛,要怎麼判斷未來有發展空間的站點,可以參考下圖的桃園捷運路線規劃圖來看:

桃園的三大發展中心我們在圖中以紅色圈出了範圍,分別是桃園車站、中壢車站和機場航空城,未來桃園捷運的發展走向也是以串聯這3大區塊為主:

1. 機捷:紫色的路線,串聯航空城到中壢火車站。

2. 紅線:串聯桃園火車站到中壢,是台鐵捷運化的部份。

3. 綠線:目前正在興建中,從航空城串聯回桃園火車站再延伸到八德,延伸線的八德站會再接上北捷的三鶯線,三鶯線會接到北捷的板南線。

4. 棕線:從桃園火車站為起點,未來會接到北捷的迴龍站。

當以上提到的路網完成之後,機捷的價值才會真正的體現只要有雙捷運交會的地方都可以考慮。

 

■ 小結:機捷的買房重點整理!

1. 直達站價值較高:以整個機捷路線來講,最有價值的就是直達站的:A3新北產業園區、A8長庚醫院以及有高鐵站的A18青埔,這3個地方可以優先考慮。

2. 等待桃園捷運路網完成:機捷的價值要體現要等桃園捷運的紅線、綠線、棕線捷運通車之後,整個生活圈串聯起來,才能真正突顯。

3. 可以找到適合首購族的房子:在A5泰山站之後有機會可以找到1500萬以內3房的房子。

 

那在下篇的部份,我們會為大家針對「A3站的新莊副都心重劃區、A8長庚醫院以及A18青埔」這幾個重點區域做比較詳細解析!

更新時間 2021/04/29
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