投資、買房、選區域,2021房市重點總整理!

投資、買房、選區域,2021房市重點總整理!

2020年房市風風火火,打房政策頻出,大家都在關心的買房時機以及房地產投資問題,就讓樂居來為大家一一解答!到底現在能不能進場買房?投資房地產?又要怎麼挑出有投資潛力的區域?讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的觀點分析。 


■ 2021年的房市可以延續2020年的熱度嗎?

有關2021年的整體房市預測,請看我們完整文章分析(詳細連結請看此),在這個部份我們針對整體環境的大方向再做一個整理,可以分為以下2個部份:

1.錢不值錢

由於中美貿易戰以及新冠肺炎疫情的影響,各國持續印鈔,目前只要是供給量有限的東西,不管是比特幣或是房地產這種資產類型的,甚至像股票都在往上漲,這也導致貨幣購買力持續下降。

 
2.景氣的復甦

房地產是不是有實質需求,租金是一個很好判斷的基準點,租屋是真的有實際使用需求才會做的事情,但買房就有可能是為了要投資,所以當租金持續上漲表示景氣不錯。

而這一波的房地產漲勢和前一波不一樣,是住宅跟商辦都同步往上漲,補充說明這裡提到的商辦上漲指的是租金的部份。

前一波的漲勢是從2008年到2009年開始,住宅則是從2008年一路漲到2014年來到一個高點,2015年翻轉。反之商辦是在2010年到頂,之後持續了7-8年的不景氣。

因此,這一波的漲勢是住宅和商辦同步往上,這件事情是大家可以注意的


■ 現在適合進場買房、投資房地產嗎?

講到房地產的部份,其實大部份民眾關心的還是現在到底能不能買房!以目前市場的狀況來看,自住需求的購屋都沒有問題而站在投資的角度,我們會以領先指標來做能不能進場的時間判斷,首先我們先了解一下什麼是領先指標:

房地產的重要指標可以分為同期指標和領先指標,同期指標可以幫助我們快速了解市場的現況,而領先指標以股票市場來說也就是所謂的籌碼面指標,那房地產的領先指標又可以分為以下兩點:

1.政策指標→政府的態度:

基本上只要政府對房地產沒有什麼新的政策就是政府態度良好的時候,低利貸款就會是很好的時機點。

2.建商信心指標→建案開工數:

而建案開工數就像是做股票的籌碼分析,我們在研究股票的時候會去看大戶和法人是買進還是賣出,在房市上就是看建商的動作,到底有沒有要把資金投入市場。建商買下一塊地之後就是申請建照準備蓋房,但如果他們覺得房市沒那麼好,就會先把建照請下來之後再慢慢蓋。當景氣真的非常差的時候,建商還可以申請展延,拖到最後一刻再開始動工,因為一但開始動工,建商就要投入所有的營造成本,所以開工數多,就代表建商都看好房市願意投入資金。

 

對幾個重要指標有了理解之後,接下來就可以來看看目前的現況,針對房地產的漲幅走勢我們有以下的見解:

首先我們先講結論,今年可以說是主升段的末期及末升段的第一年,要了解原因我們必須先清楚這些名詞的定義以及以往的走向:

1. 初升段:

當景氣沉到谷底之後開始要變好了,最好判斷的指數就是當開工數開始上漲的時候。

上一波的走期的初升段是在2008年底-2009年

這一波的走期的初升段是在2016-2017年,第三季開始建案開工數往上漲。

2. 主升段:

成交量和價格持續上漲,政府也都沒有打房的政策規劃,這就是對房地產最有益的狀況。

上一波的走期的主升段是在2010-2011年,房價高、成交量好,2011年底開始打奢侈稅。

這一波的走期的主升段是在2018-2020年,成交量、開工數持續上漲,2020年底政府針對信用貸款修訂政策。

3. 末升段:

當成交量和價格都上漲到一個高點,政府就會開始修訂政策降溫,也就來到了所謂的末升段。

上一波的走期的末升段是在2012年-2014年,自打房政策奢侈稅上路之後約持續3年半的時間。

這一波的走期的末升段預計是從2021年開始,政府陸續針對打房修訂政策就是末升段開始的訊號,所以2021年將會是這一波末升段的第一年,這波末升段可能持續更長的時間。

 

最安全的進場時間點是初升段跟主升段,但是這不代表末升段就不能進場,只是說處於末升段的階段進場風險會比前幾年高一些,但末升段的時間可能會很長,像是剛剛提到前一波的末升段持續了3年半的時間。這一波末升段可能會更久,預計到2023、2024都還是會維持這個漲勢,會這樣推斷主要是因為近期政府的打房政策帶來以下兩個影響:

1. 中古市場賣壓降低:

之前投資型客戶買房子可以立刻拿出來轉賣,這也就導致賣壓較重。但現在政府開始禁止轉讓紅單,並且財政部在檢討房地合一稅的政策,有可能會延長稅率到持有2年內課稅45%、超過2年未滿3年課稅35%,3年以上才會維持目前的稅率20%,也就是說現在買房投資都要做好要持有3年以上才能轉賣的心理準備。

這個政策初期帶來的影響勢必會讓一些人收手,買房投資的人會減少、賣壓會延後。但投資型客戶買房之後也可以先以租屋的方式獲利,長期以來籌碼面會趨向穩定,房市會略微降溫。

 

2. 新建案延後銷售:

因為現在缺工很嚴重,很多建商都面臨搶工人的難題,導致無法抓工期,連帶影響成本的估算,所以都先不推預售屋,這樣導致預售市場案量會變少。

綜合以上2個原因,讓房屋供給市場的量變少,所以會讓末升段走得更長。

 

總結,現在到底能不能買房及進場投資呢?

可以,但不要過度貪心,看好政府的打房方向,不要和政府作對,買房至少做好持有3年的準備,資金運用上都沒問題的話就可以進場。


■ 哪些區域是可以進場的呢?

很多民眾會擔心,在大量印鈔時期結束之後房價是否會下跌,為了避免這樣的可能性帶來的風險,我們必須把握房地產的特殊性-地域性,只要把握以下三點原則,就可以找出暫時還沒漲起來但是有潛力、基本面好的區域:

1. 租金投報率高:

租金的投報率其實是一個硬指標,租金如果上升就是一個真實的需求。如果說這個區域的房子都租不出去,就表示沒人居住,就是一個有問題的區域。反之如果說這個區域的租金高投報率很高,代表它的基本面的評分是很強的。所以在選區域的時候很重要的指標之一就是租金投報率。

那租金投報率在不同的地方會有不同的標準,在台北2-2.5%就是一個不錯的租金投報率,台中的話是要3-3.5%,高雄就要到3.5-4%,這是一個很好的考量基準。

2. 有大型建設:

什麼是大型建設呢?這邊教給大家一個口訣:「1高2捷3科」,高指的是高鐵、捷指的是捷運、科指的是科學園區。
以往早期區域的中心是圍繞著火車站,而在高鐵開始成熟之後就漸漸轉移到高鐵站附近了。捷運會讓區域形成路網,不管是北捷或高捷都相對帶動了附近的房價。科學園區則是代表了白領的高薪人口流入支撐房價。

3. 低基期:

什麼是低基期,也就是低單價、低總價的區域都是可以考慮的地方。

這邊舉台中為例,以往大家在台中置產會以七期或五期綠園道週邊為主,那附近的生活環境跟生活機能完整。

這邊提出一個假設,如果在3年前以2000萬的資金買了五期或七期的房子,當時單價大概在30-40萬/坪,現在就算漲一輪大概也只能在40幾上下/坪。

但是如果當時將2000萬資金拿去投資外圍屯區的房子,包括烏日、海線、太平等等地區,這些地方當時約略10-20幾萬/坪,現在都漲至30幾萬/坪。

也就是說同樣一筆錢,買在蛋黃區要期望它可以從50萬漲到70萬,這件事情是有一定困難的。但是如果買的區域是在10-20萬上下的,能漲到30-40萬的難度一定是比較低的。

所以首先考慮低基期有補漲空間的區域來投資,未來的獲利會是比較好的。

 

■ 小結

2021年房市目前看好,將是主升段的末期銜接末升段的第一年,這一波末升段的漲勢預計至少持續到2023、2024年。

自住買房可進場,投資客必須做好買房必須持有3年以上的打算,資金週轉沒問題就可以進場。

區域的選擇以低單價、低總價的蛋黃區外圍首選,增值幅度較高,未來的獲利空間會是比較好的。

更新時間 2021/03/02
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