看屋筆記:內湖區文德好境(個案+價格分析)

文德好境

平均成交價
72.55
歷史最高價
80.65
最新成交價
70.44
歷史最低價
65.55

基本資料

  • 地址: 陽光街101號
  • 總戶數:196戶
  • 屋齡:1年
  • 總樓高:3,5
  • 公設比:38.8%
  • 車位類型:倉儲車位
  • 車位數量:86
  • 基地面積:1764坪
  • 土地使用分區:住2
  • 建案規劃:套房,華廈
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:瓏山林企業
  • 營造公司:瓏山林營造
  • 建築設計:瓏山林聯合
  • 坪數資料:
    1房 12/18坪
    3房 33坪

台北市首購宅難尋,高總價高單價,使得選擇上只能往較外圍的萬華、文山、北投尋找,或是妥協小基地小社區華廈,甚至有可能碰上工業宅、夾層、挑高增建產品,更別說找到交通方便的捷運宅。本次要介紹的社區位於內湖區文德捷運站約650M,基地1764坪瓏山林建設推出的捷運首購宅產品,文德好境

文德好境-18坪1+1房實品屋

18坪1+1房實品屋

 

建案特點:


1.交通便利:走路約7min可達捷運文德站約650M,走路約2min可達公車紫陽站約150M,路線646可達劍潭~東湖,路線紅29可達民權西站~內湖五期,開車約8min可達堤頂大道入口接國道一號。

 

2.大基地大社區:基地1764坪,全區總樓高5樓低密度開發。社區戶數196戶,由中菱物業管理公司採24hr全天候酒店式管理,管理費暫定140元/坪。

 

3.新成屋低自備:採公開透明不二價銷售方式,買房送裝潢,最高可貸到85成,單價卻沒有高出附近行情,還節省新成屋需要再花時間及現金裝潢的問題,消費者的自備款相對降低許多。

 

建案平面解析:

文德好境-基地平面圖

基地平面圖

 

1、全區分為ABC三棟,A區為一層14戶,兩部15人電梯。B區為一層15戶,兩部15人電梯。C區為一層8戶,一部15人電梯。雖電梯樓層戶數比1:7較多,但在電梯總戶數比因為總樓高5樓,維持1:35左右,與北市其他10樓以上電梯社區無異。

 

2、機車車位82位,目前採登記使用。汽車為獨立D棟倉儲式車位,高1.85M休旅車車位46個,高1.55M轎車車位40個,並設有連通道至主建物。

 

3、標準層樓高3.4M,為12~15坪1房(近乎全數完銷)、13~19坪1+1房、33~37坪3房設計,A棟全戶別近乎完銷。

 

4、社區坐南朝北,戶別採光為南北向採光,北方面向8M陽光街161巷並退縮+陽台深度4M,棟距達12M,其餘方位面向法定山坡地,南方退縮5M,此面戶別可見綠茵山景。

 

5.建材上,基地位屬岩盤採用鑽掘樁設計,社區並規劃太陽能發電儲能設備,三菱磁石無齒輪電梯。每戶大門使用雙玄關門設計,內門採用8cm雙面鑄鋁鋼⽊門具甲種防火1hr功能。窗戶使用6mm+6mm Low-E膠合玻璃YKK氣密窗。

 

6.配備上,1房&1+1房使用櫻花雙⼝直式電陶爐、3房使用櫻花雙口橫式感應爐、隱藏式渦輪輪變頻除油煙機,皆有中繼增壓馬達加強排氣,衛浴使用TOTO三件式衛浴組並附免治馬桶,台達涼暖風機。

 

7.家電上,附贈夏普45寸液晶電視,1房&1+1房附贈聲寶10L冰箱、LG變頻洗脫烘9KG滾筒洗衣機、日立能效一級一對一冷暖變頻分離式空調。3房附贈聲寶250L冰箱、TOSHIBA 11KG直立式洗衣機、日立能效一級一對四冷暖變頻分離式空調。(一切實物以現場為準,如遇不可抗力因素,現場保有以同級品替代之權利,詳情請洽現場銷售人員。)

文德好境-標準層平面圖-AB棟

標準層平面圖-AB棟

 

文德好境-標準層平面圖-C棟

標準層平面圖-C棟

 

7、紅色區域為12~15坪1房,面南方無陽台設計,單面採光可見綠樹山景,因為深度較淺設計為開放空間的套房格局。其中B9&C8的採光面較大,衛浴有開窗,但因格局限制設計成1房1廳使用。A12&A13&A14採光面4.2M可設計成1+1房,使用坪效最佳。

 

8、黃色區域為13~19坪1或1+1房,面北方有陽台設計,單面採光面陽光街161巷公寓5樓。AB棟深度8.4M可規劃餐廳空間或+1書房或單人客房使用。C棟深度較淺只能規劃1房使用,其中C1&C2戶採光面4.2M,可規劃有對外窗+1房使用。

18坪1+1房家配圖

9、藍色區域為33~37坪3房1衛2陽台,面北方,C棟無三房規劃。單面採光面陽光街161巷公寓5樓。客餐廳深度8.4M可規劃+1書房或單人客房使用,但需注意若規劃+1房,需通過房間前往景觀陽台。其中B8戶37坪雙面採光,廁所有對外窗、次臥的採光也較充足。

33坪3房家配圖

實價登錄分析:


1、文德捷運站一帶個案:
文德好境目前開價70~85萬/坪,近一年平均成交價為73.78萬/坪。現場採不二價銷售。
樹語人屋齡3年,平均成交價為80.37萬/坪,近一年無成交紀錄。
醍湖為預售屋,目前開價為85~88萬/坪,實價登錄尚未登陸,需搭配車位一同購買。

 

2、內湖捷運站一帶個案:
星世代屋齡5年,平均成交價為71.45萬/坪,近一年平均成交價為68.61萬/坪。為13戶5樓華廈。
花漾湖屋齡0年,目前開價為90~93萬/坪,實價登錄尚未登陸,需搭配車位一同購買。
潤泰京采/CITYLINK百貨屋齡4年,平均成交價為83.22萬/坪,近一年平均成交價為81.39萬/坪。為捷運共構宅。

實價登錄-文德&內湖捷運站一帶

 

3、文德&內湖捷運站周圍除了自有的文德生活圈以外,附近還有著名的737巷美食街及內湖CITYLINK,更因鄰近內湖科學園區,吸引大量的工作需求人口在此入住。房價上以越靠近捷運站價格越高,以內湖站因有百貨加持更為明顯,另外在碧湖公園第一排可見許多大坪數豪宅產品。

 

4、以首購捷運宅產品,常會碰到基地小戶數少的華廈,價格上會比較便宜,但要考量未來&管理維修不易。因總價較低,注意是否需搭配車位一同購買,總價是否有超出預算。文德好境單價低於樹語人潤泰京采,高於星世代,開價也低於醍湖花漾湖,屬於同區域符合行情的產品。

 

評價:


文德好境位於文德捷運站約650M,介於內湖科學園區及內湖CITYLINK中間,非常適合工作於內湖科學園區的消費者購買。採24小時飯店式管理及雙玄關門設計加強社區的居住安全。較有疑慮的公設比較高38.8%及附近大台北瓦斯儲氣槽,格局好壞會是影響坪效最大關鍵,建議實際到現場體驗室內大小。儲氣槽的相關資訊可參考這裡,在安全上是無虞的,消費者可自行評估。在總價部分,因車位為非必要購買,可依自身需求決定,總價可壓在1300萬左右,並且附帶裝潢,在單價上雖與附近行情相同,但實際上卻省了裝潢費用及初期可能要裝修的大筆現金、時間。推薦給有換屋需求及首購新婚需求的消費者參考看看。

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