看屋筆記:中山區榮耀之星 (個案+價格分析)

榮耀之星

平均成交價
86.52
歷史最高價
96.34
最新成交價
86.56
歷史最低價
82.19

基本資料

  • 地址: 五常街11巷3號
  • 總戶數:206戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:15,16,17
  • 公設比:32.0%
  • 管理費:100元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:199
  • 基地面積:1047坪
  • 土地使用分區:住3,住3-1
  • 建案規劃:住宅
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:崑逸開發,松陽機構
  • 營造公司:台新營造
  • 建築設計:周劍平
  • 坪數資料:
    1房 19/21坪
    2房 23/27/31坪
    3房 36坪

 

榮星花園為北市大面積公園之一,但周圍舊公寓都更不易,因此推出的新建案基地都不大。而在面公園第一排的榮耀之星,則坐擁千坪大基地,來看看它有什麼特色吧。

 

榮耀之星外觀實景圖

榮耀之星外觀實景圖

 

建案特點:

 

1. 大基地開發:
中山區開發較早,難得整合出1046坪大基地開發,因此榮耀之星可享北市新建案較稀有的全坡坪車位,以及155坪中庭花園。

 

2. 公園第一排:
榮耀之星位於榮星公園第一排,享永久棟距。且建案北面穿過舊公寓為松山機場,因此部分面東北戶別中高樓層可遠眺松山機場景觀。惟需注意建國高架後為殯儀館,雖仍有一段距離,但視野上可能受影響。

 

3. 特殊工法與建材:
本案採用中空樓板,樓地板達22.5公分,能有效阻擋樓層間噪音、震動及溫度。建材部分較突出的有採用YKK的5+5+6+6複合玻璃,其中5+5為膠合;6+6為真空層加上6mm玻璃,且搭配Low-E低幅射率玻璃,算是相當高規的配置。

 

平面分析:


1. 本案分為四棟,共有A、B、C、D三區,其中A棟面五常街及民族東410巷、B棟面五常街跟五常11巷,C、D棟面五常街11巷及民族東410巷,如下圖所示。黃色部份為一房、綠色為兩房、紅色為三房。

 

2.A區規劃一房1戶、兩房1戶、三房2戶,一層四戶共用兩部電梯,使用充足。

1) A2、A3、A4戶下方為傳統市場,低樓層可能會有影響。

2) A3戶為一房規劃,單面採光。

3) A2戶為兩房規劃,雙面採光。客廳空間充足,可考慮規劃加一房,但安定面較零散,需考慮家具擺放。主臥配有浴缸,以兩房來說較少有。

4) A1、A4戶為三房,雙面採光。A1戶走道空間稍多,主臥為四件式同時配有浴缸及淋浴間較特別,惟需注意工作陽台面天井,採光可能受影響;A4戶僅配置一套四件式衛浴,需考慮家庭使用習慣是否造成衝突。

 

3. B區規劃一房1戶、兩房2戶、三房1戶,一層四戶共用兩部電梯,使用充足。

1) B3戶為一房配置,單面採光。客餐廳空間大可考慮加一房。主臥有樑,床位擺放需考慮壓樑。配有浴缸以一房來說較稀有。

2) B2、B4戶為兩房規劃,客廳空間充足可考慮加一房。B2戶雙面採光,陽台較窄,需注意洗衣機深度。

3) B1戶公私領域分明,主臥為四件式同時配有浴缸及淋浴間較特別,惟需注意工作陽台面天井,採光可能受影響

 

4. C區規劃兩房4戶,雖僅一電梯,但總戶數少(2F僅一戶、3F~8F一層兩戶,共41戶)使用上還算充足。皆配置開放式廚房,但位置巧妙避開小坪數常有的開門見灶,但餐廳空間不足,可能需要考慮在客廳用餐。

1) C1、C2戶為機場景觀戶,可遠眺松山機場。

2) C2戶客廳採光面為工作陽台,需注意晾衣位置與隱私。

 

5. D區規劃兩房3戶,共用一電梯,使用上還算足夠,餐廳空間不足,可能需要考慮在客廳用餐。

1) D1-1為車道戶,低樓層可能會有影響。

2) D1、D1-1戶客廳採光面為工作陽台,需注意晾衣位置與隱私。

3) D2戶三面採光,且配有露臺,可享有額外獨立空間,並可遠眺松山機場。

4) D2戶為獨立廚房,其他則反之。

 

榮耀之星標準層平面圖

榮耀之星標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 榮星花園北側周圍建案行情:

榮耀之星屋齡一年,平均成交價為86.29萬。

TAKUMI屋齡四年,平均成交價為86.72萬。

禾碩榮星屋齡四年,平均成交價為100.3萬。

遠宏香榭屋齡七年,平均成交價67.46萬。

 

2. 林森公園周邊行情:

中山凱宴屋齡三年,近一年成交價為89.88萬。

台北1號院屋齡五年,平均成交價為98.33萬。

南京六福居屋齡八年,平均成交價為88.94萬。

 

3. 榮星花園附近新推案較少,與五年內新成屋成交價格相近,符合市場行情。而中山區較為相近的公園宅為林森公園及康樂公園周邊,該區段無新推案,但具商圈優勢,因此中古屋行情會比榮星花園周邊高。

 

榮星花園北側周圍建案行情

榮星花園北側周圍建案行情

 

林森公園周邊行情

林森公園周邊行情

 

評價:

 

榮耀之星為中山區鮮少的大基地開發,且面公園的視野佳。且採用中空樓板較為特別,能減少樓層間的噪音與震動。惟離捷運站稍遠。若最近在台北市尋覓新屋的讀者,不妨參考看看。

 

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