看屋筆記:高雄苓雅區一方.淨Ⅲ(個案+價格分析)

一方淨NO3

房屋開價
29萬/坪
公設比
33.6%
車位開價
升降平面 / 225 萬
升降機械 / 105 萬
坪數資料
23 / 33

基本資料

  • 地址: 苓雅二路189巷6號
  • 總戶數:53戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:15
  • 公設比:33.6%
  • 管理費:80元/坪/月
  • 車位類型:升降平面,升降機械
  • 車位數量:26
  • 基地面積:126坪
  • 土地使用分區:商4
  • 建案規劃:住宅
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:赫斯興業
  • 營造公司:壬寶營造
  • 建築設計:太宇
  • 坪數資料:
    2房 22.89坪
    3房 32.81坪

一方.淨Ⅲ位於苓雅區,苓雅二路189巷與永泰路84巷的交叉角地,基地面積約126.14坪,為區域少見的小宅建案。個案處於亞洲新灣區內,展覽館、圖書總館、港埠旅運中心..等重大建設皆在個案附近,帶來不少話題性。讓我們來看看一方淨Ⅲ還有哪些特色吧。

 

外觀照

 

建案特點:

 

1.公園第一排:500坪苓雅兒童公園首排,享永久棟距視野,休閒運動方便。

 

2.生活機能:苓雅早巿約120公尺(走路約2分鐘),自強夜巿約290公尺(走路約4分鐘),商家林立,生活機能成熟。

 

3.近光榮碼頭站:輕軌環狀線-光榮碼頭C10站約450公尺(走路約6分鐘)。

 

一方.淨Ⅲ生活機能圖

一方.淨Ⅲ生活機能圖

 

建案平面解析:

 

1.全區為獨棟規劃,標準層為22~32坪,2~3房規劃。

 

2.同一層4戶2部電梯,使用上沒有問題。

 

3.車道規劃在A2-2F的下方,會有風水考量的請注意。

 

4.黃色區塊為兩房22~28坪規劃,A1公園第一排,雙面採光,衛浴有對外窗, 低樓層會被隔壁公寓擋住視野較不佳;A2公園第一排,單面採光,衛浴無對外窗,次臥無對外窗;B1單面採光,陽台面隔壁大樓,採光會有影響,廚房跟客廳在同一區,會影響客廳傢俱規劃。

 

5.藍色區塊為2+1房32坪規劃,A3公園第一排,擁有獨立玄關,雙面採光,衛浴有對外窗,次臥有柱位會影響傢俱擺設。

 

一方.淨Ⅲ標準層平面圖

一方.淨Ⅲ標準層平面圖

 

一方.淨Ⅲ1F平面圖

一方.淨Ⅲ1F平面圖

 

實價登錄分析:

 

1.亞洲新灣區個案:

一方.淨Ⅲ目前開價約29萬起,預計成交約25-27萬多。

陽光亞灣屋齡1年,平均成交約26.79萬,近期成交約26.2萬。

鳳凰真愛屋齡1年,平均成交約25.87萬,近期成交約25.47萬。

 

2.地王百貨區個案:

國聯I DO屋齡3年,平均成交約24.29萬,近期成交約24.36萬。

聚馥屋齡6年,平均成交約22.22萬,近期成交約21.36萬。

聯上iHOME屋齡8年,平均成交約25.63萬,近期成交約24.32萬。

 

3.中央公園區個案:

民生香榭屋齡1年,平均成交約26.11萬,近期成交約26.09萬。

城逸屋齡4年,平均成交約26.18萬,近期成交約26.18萬。

璟時尚屋齡0年,平均成交約29.74萬,近期成交約29.74萬。

 

4.亞洲新灣區與地王百貨區整體的價格差異不大,但比中央公園區個案來的低約每坪1~2萬左右。一方.淨Ⅲ與同區域的個案相比,整體的價格也是雷同的。一方.淨Ⅲ是符合區域行情。

 

亞洲新灣區

亞灣區

 

地王百貨區

地王百貨區

 

中央公園區

中央公園區

 

評價:

 

通常大樓在規劃格局時,通常犧牲掉的都是兩房,所以以該區域性來說,鮮少有兩房面公園第一排的產品,為此案的最大的特性之一;另小龍在賞屋時,該巷道很少人會進來這裡面,屬於標準的靜巷住宅區域喔,以上心得供大家參考~

 

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