看屋筆記:新莊群曜維美(個案+價格分析)

群曜維美

房屋開價
38萬/坪
公設比
30.9%
車位開價
坡道平面 / 170 萬
坡道平面 / 215 萬
坪數資料
24 / 25 / 26 / 34 / 35

基本資料

  • 地址: 後港二路
  • 總戶數:80戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:14
  • 公設比:30.9%
  • 管理費:70元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:43
  • 基地面積:389坪
  • 土地使用分區:住宅區
  • 建案規劃:住宅大樓
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:群曜建設
  • 營造公司:達觀營造
  • 建築設計:王成維
  • 預計完工日:2022年第四季度
  • 坪數資料:
    2房 24/25/26坪
    3房 34/35坪

鴻金寶商圈一帶整體生活機能相當成熟,因為區域開發較早,區內的街廓會較為老舊,加上已經沒有空的土地可開發,很少有新個案推出,這次就來看看首購型個案群曜維美有哪些特色。

 

群曜維美外觀

 

建案特點:

 

1. 生活機能:四維公園就在斜對面,走路不用一分鐘,四維市場約150公尺(走路約2分鐘),鴻金寶麻吉影城約550公尺(走路約7分鐘),鴻金寶商圈全聯、麥當勞等大型連鎖店家林立,生活機能成熟。

 

2. 衛浴全開窗:每一戶的主、客浴皆有開窗,通風佳不易潮溼,在小坪數個案裡面會相對比較少見。

 

建案平面解析:

 

1. 全區為獨棟規劃,標準層為2~3房24~34坪規劃。

 

2. 同一層6戶2部電梯,使用上沒有問題。

 

3. 綠色區塊為2房24~26坪規劃,A1戶26坪規劃,邊間雙面採光,室內無柱空間好規劃,次臥的採光面沒有透過工作陽台較佳,房間都有雙人床的空間,衛浴有開窗,低樓層面公寓較不佳,中高樓層視野較佳,A3、A4戶的次臥空間較小,採光因為棟距較近會比較不好,A6戶為車道出入口,低樓層較有影響。

 

4. 橘色區塊為小3房34坪規劃,A2戶為邊間雙面採光,房間都有雙人床的空間,在小3房來說較為難得,且次臥採光面不用透過工作陽台,主、客浴皆有對外窗通風較佳,工作陽台太小使用上會較不方便,A5戶次臥有柱會影響房內空間,A2、A5戶皆面舊公寓,低樓層較為不佳,中高樓層視野較佳。

 

群曜維美標準層平面圖群曜維美標準層平面圖

 

群曜維美1樓平面圖群曜維美1樓平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 鴻金寶商圈區域個案:

群曜維美開價約38萬起,預計成交價約34~35萬,可以參考這邊

鼎上苑屋齡6年,平均價格約33.53萬,近期成交約36~38萬。

薪家屋齡22年,平均價格約28.8萬,近期成交約29萬。

麒麟冠景屋齡17年,平均價格約28.98萬,近期成交約30萬。

 

2. 捷運迴龍站區域個案:

百城歡璽桂冠區屋齡1年,平均價格約37.08萬,近期成交約36~38萬。

捷運吉境屋齡5年,平均價格約35.76萬,近期成交約36~38萬。

 

3. 捷運迴龍站區域因為有捷運通勤優勢,整體價位上捷運迴龍站區域會比鴻金寶商圈區域稍高一些,群曜維美與同樣鴻金寶商圈的區域個案相比,會比鼎上苑便宜,與區域中古個案相比,比薪家麒麟冠景高一些,群曜維美的價格符合區域新案的行情。

 

鴻金寶商圈:鴻金寶商圈

 

捷運迴龍站區域:捷運迴龍站區域

 

評價:

 

群曜維美位置在小巷內,車輛出入的道路較為狹窄,這點要注意一下,因為鴻金寶商圈一帶都是20年屋齡上下的中古屋居多,群曜維美的單價與區域20年屋齡左右的中古屋價格上差距沒有很大,有在這邊找新個案的可以來參考看看群曜維美的規劃。

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