先買房還是先存股?買房收租、REITS、營建股哪個好?

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先買房還是先存股?買房收租、REITS、營建股哪個好?

年輕人出社會一陣子,就會累積一筆財富,當積蓄達到100-200萬左右,這筆資金如何運用?要先買房?還是先存股?今天稅務理財由生活選股達人阿格力親身經驗分享。

 

■ 小資族有資金 要先買房好?還是存股?

 

很多人都會有疑問,出社會求職後,存了一桶金,大約100-200萬,到底要先買房還是投資股票?如果以2022年來看,阿格力認為今年處於「股市的修正期」,例如今年以來全市場指數型ETF都下跌超過10%,以現況來說股市修正期還有一段時間,風險較高。

如果有買房的自住的剛性需求,建議先買房,有額外的資金再存股!

 

 2022年 股市波動大 

美股本益比目前佔32年,近20年來到高峰,有回檔的風險,相對來說投資風險高。

 

那斯達克指數,2022年也跌超過20%。股市受到升息干擾波動較大。再加上2022年6月Fed縮表、美國第一季的GDP也是季減狀態,對股市干擾因素多。

 

●投資股票情境

假設有200萬的資金,以股票較好的殖利率來說,大約5%,如果持續收益4年,大概可獲利約40萬,雖然收益不錯,但如果有買房自住的需求,存股的收益,比不上房價上漲速度。

另外,股市因為容易交易,遇到政策環境的影響,股價就會波動大,如果撐不住就賣掉,實質虧損可能更多。

 

 2022年 房市長期易漲難跌 

2020年3月,全球受到新冠肺炎疫情的肆虐,大環境影響金融市場,美國Fed進入無限QE,各國政府不斷的印鈔票,拯救經濟,但這也迫使「錢幣變薄」,資金轉投房地產,使得房地產不斷上漲。

根據上圖顯示,當美國Fed施行無限QE之術,對比台灣房價指數都是正相關變化,兩者趨勢是相同。只要世界還是持續QE、貨幣寬鬆政策,在大政策不變的前提下,未來房地產還是易漲難跌

至於,許多人認為台灣少子化為什麼不會讓房價下跌?事實上房地產不是只有供需層面的問題,會跟著通膨、金融政策一併受影響。

 

延伸閱讀:少子化房價會崩跌?銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣!

 

●投資股房地產情境

房地產優勢是能有5倍槓桿,所謂的5倍的槓桿,就是買房的時候需自備2成自備款,剩下的8成是跟銀行借來的,這8成可以放大房地產波動。

大家要記得一個觀點,如果有自住需求,請先去買房,可以省下租金。如果先選擇存股,根據歷史經驗,存股的股利追不上房價漲幅的速度

阿格力分享小編新竹買房經驗談,當時以一坪20萬/坪入手,頭期款約付200萬,短短2年內,漲到一坪40萬/坪,因為房地產增值了,他便能再向銀行多貸款400萬。以當時取得利率約1.7%,如果股市殖利率是6%,資金成本利率1.7%,一來一往賺了4%的空間。

 

 ►延伸題   

Q.我是要自住買房的,會不會來到高點?如果房價下跌怎麼辦?

如果是自住需求建議先買房,買房並不用一次到位。如果擔心買到高點,其實也不用太擔心,因為未來如果有換房需求,大坪數的房子會跌更多。

例如,房價跌5萬/坪,當時購入20坪,因此跌了100萬,但是這時候有換大房的考量,40坪的屋子,同樣也會跌價,會跌約200萬。

如果有自住需求,只需擔心每個月還款的金流可如期繳納,買的房型先求有再求好,否則薪資漲幅的速度、投資的股利,都很難追上房價漲幅的速度。

 

■ 阿格力買房決策 「保值宅」2年換3房

 

阿格力2年內換了3間房子,因為有育兒的需求,房子由小換大,而賣掉的2間房子,都在一個月就售出,皆有獲利,代表房屋保值性、接手性也好,阿格力買房有2個決策條件。

  1. 交通機能好 主選捷運宅、交流道宅、快速道路宅
    阿格力第一間買的房子是在江翠重劃區,距離江子翠捷運站步行約500公尺,實屬捷運宅,藍線交通動快速方便,當時在賣掉時候有不錯的獲利。
    第二間選在林口,距離機場捷運站大約1公里,雖然距離捷運站較遠,但住宅距離交流道只需3分鐘。
  2. 廁所都要有開窗
    阿格力買的3間房子廁所都有開窗,其中2房在江子翠的房子也有開窗。一般來說,如果廁所都要有開窗,通常有兩項優點 1.邊間房屋、採光面足夠 2.建商對於房屋格局有較好的規劃

 

延伸閱讀:【新手買房的八堂課】第二堂 區位、環境怎麼挑!

 

■ 營建股、REITs怎麼挑? REITs較穩健

 

 營建股  雖然殖利率高,常有6-7%,但股利需要等到交屋的時刻才會認列在建商的財報;一般民眾在發現高股利的時候,都會想投資進場,不過這時候進場時機可能就太晚,如果建商後續案子沒有入帳,反而賺了股利、賠了價差。

 

 REITs  投資人將資金投資給REITs公司,REITs將拿到錢去買進實體房地產,購入的房產出租給企業,所獲得的租金收益再透過REITs公司分配給投資人。像美國REITs有規定,REITs收益的90%,需要給給投資人,是個穩健的投資項目。

至於REITs要怎麼挑?阿格力建議選擇產業型的REITs,因為產業型的REITs是投資產業方向、並非一般住宅,相對穩健。尤其是電信商、電塔類,它的特點為 1.電信商不易撤出 2.穩定的收益來源

阿格力特別推薦,群益美國道瓊房地產(00714),以下為排名10名的成分股

今年也幫大家列出,近4季的股息分配,益美國道瓊房地產(00714)一年分配4次,每次殖利率至少都是1%以上,如果一年加起來的殖利率大約有5、6%。

 

■ 新手投資要注意哪幾件事? 哪些千萬不要碰!

 

新手小白如果存了一桶金,有100至200萬的存款,在投資上有哪些要注意,哪些事情千萬先不要做,是投資的最大禁忌?

  1. NFT
    不要購買NFT所有權,每個人都會有使用權,當每個人都有使用權的情況下,所有權的價值性就低。
  2. 虛擬貨幣
    虛擬貨幣近幾年很夯,不過高點跟低點波動相對大,主要是因為近2年新冠肺炎疫情影響,Fed實施無限QE之術,導致市場的錢無處可去,因此虛擬貨幣成了投資的出口,不過以現在市場來看,美國Fed縮表,虛擬貨幣的價格可能會大幅下降。
  3. 融資買股
    股市交易波動大,例如2022年上半年,台積電一路從680元跌到500元,如果透過融資買股票會承受龐大的壓力,1.承擔帳面上的虧損 2.承擔付給銀行的利息、券商融資的利息。投資心態受影響,容易做出不正確的決定。
更新時間 2022/06/23
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