買房基本功 下斡旋後怎麼談價?如何探底價 !

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買房基本功 下斡旋後怎麼談價?如何探底價 !

找仲介買房時,都會經歷到重要的環節「斡旋」,但下斡旋有什麼撇步、該如何出價?如何猜出可能成交價格呢?又該如何跟屋主殺價?

 

■何謂斡旋金?為什麼要下斡旋金

大家找仲介看中古屋的時候,如果看到喜歡的物件要談價格的時候,仲介都會請買方下「斡旋金」,而斡旋金大概5-10萬元,大家都會疑問的是為什麼一定要下斡旋?不能請仲介跟屋主談價格嗎?

 付斡旋金 

斡旋金是看買方決定要買的誠意度,如果是沒有付斡旋金的買方,直接找仲介去談價錢,一般來說,屋主都會有所遲疑,是否真的有誠意要談價錢。買方是不是只是隨口問問,是不是有買方有出這樣的價格。

 

 不付斡旋金可選要約書 

在不付斡旋金的情況下,可以簽訂要約書請仲介代為議價。不過,通常還是建議買方提出斡旋金,屋主會感到有誠意要談價。

 

 ►延伸題 

Q.斡旋金的出價大概要怎麼出比較好?

A:買方一定要做功課,出價並非隨便亂出,可以查看實價登錄,查看社區行情、週邊住宅行情,這樣才有機會房仲幫你談到你心中的房子。

 

Q.可以去查屋主當時後購屋的貸款設定,去探屋主的底價,這樣有機會的嗎?

A:只會知道他當時買的價格,這方面是很難殺價的,不代表他想賣的價格。

 

延伸閱讀:【新手買房的八堂課】第七堂 合約、議價大解密!

 

■付了斡旋金後的流程 會有以下三種情境!

情境一 屋主拒談,仲介要求加價才能跟屋主談?

是否要加價,看房前請先評估自身的「最高上限」再繼續加價,如果已到上限了,跟房仲說明清楚,請房仲去爭取價錢,如果屋主還是不願降價、自身也沒加價的空間,建議去找別的房子還比較快。

 

●情境二 仲介回報有價差,要直接跟屋主見面談

如果房仲人員,要求買方出來碰面談,代表是有一個很大的程度的機會,雙方可以透過這個時候談價。

如果與屋主見面談,一定要留意以下三件事!

1.出價的最高上限:買方要準備心目中買房的「最高上限」,見面談的時候才可以守住防線,也可以直接與屋主談。

2.確認最後的屋況:見面談之前,一定要去房屋屋況的確認,建議可以再約看房,確認後沒問題後再去見面談,以免日後有爭議。

3.貸款條件的確認:找可以核貸銀行進行鑑價、估價,並確認是否可以核可貸款到8成,免得簽約後發現貸款成數不足,無法交易造成額外的糾紛。

 

●情境三 屋主同意,約時間簽約,簽約後如果反悔了怎麼辦?

契約成立後,斡旋金就會轉成定金。不管是哪一方反悔,任一方反悔都需賠償對方。

買方反悔:賣方可沒收全數定金,或是要求買方依要約書上的約定賠償違約金,常見違約金的計算方式為買方出價的3%。

賣方反悔:應返還定金,或加倍返還定金。

 

 ►延伸題 

Q.為什麼付了斡旋後,進入屋主談價的程序時,通常仲介都讓買賣雙方不見面,並分兩個會議室?

分開談的目的,因為買賣雙方兩造立場不同,買方都希望能買到最便宜、賣方都希望能賣到最好的價錢,房仲是屬於第三方,讓買賣雙方能搓合,協助買方爭取較好的價格。

Q.新手小白,要避免哪些仲介的話術?

不該在意房仲的話術,而是在乎這間屋子適不適合你、這個房子總價是不是超過自己的負擔與評估,都要以自身考量為主。

Q.目前的價格只差服務費?用仲介給你的價格,扣除4%後做為出價的上限是否OK?

  破解底價方法  當然可以!與屋主談到最後的時候,用仲介回報你的價格,扣除4%作為出價上限,這即為底價

 

■買方如何議價?先稱讚這間房屋、釋出最大誠意

買賣房子是不是投緣很重要,建議買方如果喜歡,應展現誠意,見到屋主的時候,可以說:「我很喜歡這間房子」、「這間房子真的不錯」、「裝潢設計是我心中喜歡的類型」等等,要先認同這間屋子,屋主才有機會降價錢。如果惡意嫌太多屋況的問題,屋主通常會不開心甚至不願降價。因為屋主都希望買方能懂他房屋子品味的人,也希望下一位接手的人能夠好好善待這間房子。

 

 ►延伸題 

Q.房仲會作價,讓買方當冤大頭嗎?

一般來說房仲為了要讓雙方成交,不會刻意讓價格高讓買方吃虧,因為要有成交仲介才可以賺取費用。房仲的角色就是搓合雙方達到合理的價錢。

Q.與屋主見面的時候,可以要求直接跟屋主談嗎

可以跟屋主談,不過要事前一定要跟房仲談好,而有些屋主則不喜歡直接面對買方。

Q.確認買房後,做屋況檢測的最好時間點?

對於房屋檢測,像是屋況瑕疵、漏水等,要找第三方單位檢測時,一般而言用印之前要做確認,查驗有問題的,有條件是可以解除契約,不要交屋過戶後,再去驗屋會很麻煩。

 

樂居驗屋-中古屋/新成屋

 

■履約保證 保障雙方交易順利

履約保證視雙方簽訂買賣契約後,找第三方公證人,負責銀行信託帳戶,保管買方支付的買賣房屋的款項,並由第三方付款、撥款,確保交易完成過戶都名下,賣方再將剩餘款項全數移交給賣方。

履約保證對於買方交付出去的房屋款項,都會先由銀行履保專戶保管,不必擔心過戶的過程中,因為屋子被查封變成無法過戶,導致款項出去了,甚至也可以避免賣方一屋二賣的風險,免得造成日後訴訟的困難。

更新時間 2022/04/14
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