【區域房市】基隆捷運終於定案!!沿線發展潛力區全解析!!

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【區域房市】基隆捷運終於定案!!沿線發展潛力區全解析!!

吵了20年的基隆捷運,終於宣布定案了!除了輕軌變捷運、路線有共識,經費大增,基隆也將成為第一個有中運量捷運的非直轄市!整條捷運線貫穿了台北、新北、基隆,這條捷運究竟會為沿線地區帶來什麼樣的房市影響呢?哪些地方又是重點受惠區呢?接下來讓我們來一一解析吧!

 

基隆捷運變革:解決區內交通or聯外交通?

 

基隆捷運歷經20多年反反覆覆的調整變化,不同時期的目的、經費、發展背景,前前後後歷經四線版雙線版台鐵第三線版中運量捷運版以及2022年-核訂版5個版本:

 

  • 2006年-四線版本

最早規劃的基隆輕軌4線版本,主要位於基隆境內以基隆車站為中心,橫跨東邊的海科館、海洋大學、西岸11號碼頭、長庚醫院等,並延伸至七堵車站,補足了基隆過去發展集中於基隆港西側的缺點

 

  • 2007年-基隆段台鐵捷運化完工

台鐵局配合交通部政策推行的都會區鐵路捷運化,目的在強化台鐵在都會區和周邊城鎮之間的區域運輸功能,基隆段包括三坑站(2003年增設)、百福站(2007年增設)、汐科站(2007年增設)都是這個計畫下的產物。


 

  • 2007-雙線版本

2007年的版本,從原本的 4 線輕軌路線被砍到只剩下 1 條東一線,並改稱為海線捷運,同時規劃 1 條新的山線捷運,從基隆沿基隆河谷一路到汐止,計畫與台北捷運民生汐止線連結便是出自此版本,整體導向從解決境內交通問題改為聯外交通問題

 

  • 2016-台鐵第三線版

Tram-Train列車,為利用台鐵第三線作為基隆輕軌的方案,不過實際研究分析發現:其小運量的Tram-Train列車,其實無法應付基隆區域的中運量需求,後期則號稱因全球標準軌的軌距與現行的台鐵窄軌不符,加上成本、技術、經營方式等問題,最後因此宣告破局。

 

  • 2020年-中運量捷運版

由交通部長林佳龍與台北、新北、基隆三個行政區市長展開的「北北基軌道路網政策溝通平台」起會議,終於達成基隆輕軌升級成中運量捷運、基隆捷運台北端地下延伸至南港等5大共識。此版本最大差別,在於其一版本路線(綠線示意)規劃行經基隆區域相對較多人口的安樂區-長庚醫院生活圈一帶,不僅避開與台鐵行經相同路線問題,也能舒緩重點區域交通,不過該版本因地形及經費等多方因素考量,後來並未獲選。


 

  • 2022年-核訂版

2022年2月22日拍板路線,正式公布基隆捷運南港八堵段路線,共計13站。新設置的站點從保長坑(2)-七堵間與台鐵沿線出區隔,並新增了保長坑(2)保長坑(1)百福站點的調整,以及六堵站,目標2023年第4季正式動工,工期預估需要8年時間,興建經費新台幣425億元。不過核定的第一期施作版本,未進入核心基隆火車站、長庚醫院生活圈的區域,對於住在基隆市區的民眾,沒辦法直接受惠。

 

  • 捷運汐東線加持!

同樣延宕20多年的台北捷運汐東線,也在基隆捷運定案之後的一個月,於2022年3月15日宣佈通過,除了有三站(樟樹灣、汐科、汐止區公所)與基隆捷運共線共構,預定核定9年內完工,整體進度也預計要比基隆捷運快一些。較為特別的是,在東湖站的設計,是站外轉乘,下車後須徒步再走280公尺,才能轉乘文湖線,並不是想像中的那麼便利。


捷運解決聯外交通!基隆人仰賴大眾運輸


看完基隆捷運的規劃,應該會有很多人會覺得:基隆捷運不是基隆人的捷運,人口最集中的區域卻沒有捷運。政府這樣的規劃到底有沒有問題呢?我們先來看一份數據:



交通部公布的2020年公共運輸市佔率,台北市為40.4%、基隆市34.4%、新北市33.6%,基隆市僅次於台北市排名第二。台北因為有捷運的關係,可以理解,但是基隆在沒有捷運的情況下,有1/3的人口是以台鐵和公車作為主要的交通工具。公車和台鐵的使用量占比,基隆皆是全台最高
 

另外根據台鐵票證顯示,基隆到百福段每日進出台鐵的平均人次是4萬多人次,且在早上的上班時間,往西搭乘的通勤人數,遠高於往東搭乘的人數。這代表著,基隆全市有相當多的人口是由基隆往汐止、南港移動。所以基隆捷運優先解決這一段的通勤需求,以實質的角度來看,並沒有太大的問題。
 

基捷沿線定位

基隆捷運的定位,是串聯工作機會為主,貫穿台北、新北、基隆等三縣市,串連起北北基科技廊帶。

而近期在美中貿易戰、台商回流的資金帶動下,廠房跟工業用地的需求大幅提升。台北市商辦土地稀缺、租金居高不下,形成外溢效應,根據高力國際調查,2021年第四季台北市辦公大樓空置率僅4.1%,南港更是只有0.9%,加上北市東區門戶計畫延伸南港,鄰近的汐止區域也跟著受惠。汐止原本為傳產工業聚落,配合基隆河谷廊帶發展大汐止產業發展策略,近期逐步轉型為科技產業區塊。


 

我們整理基隆捷運站點沿線的土地使用分區,透過這張圖可以看得更清楚,基隆捷運站點周遭多數為工業用地倉儲區。僅有少數幾站,例如汐止區公所、百福為住宅用地。與我們一般想到捷運站周遭都是「商業區」或「住宅區」不同。

由此可發現:與其說基捷改善交通問題,其實更偏向帶動區域的發展及轉型規劃

 

基隆捷運各站點機能解析


接著我們帶大家來看實際的路線和站點位置:

  • 南陽大橋站-
    為進入新北市的第一站,位於樟樹灣工業區,推測站點為汐止好市多現址的南側。
  • 住宅區房價:周邊多為老舊商廠辦大樓,無住宅規劃。
  • 生活機能:現有機能包含多家銀行、廠辦、便利商店、以及好市多。
  • 未來規劃:興富發與新隆儲運合作,預計打造北部企業中心,三棟規劃為大坪數頂級辦公室、企業總部,另一棟計畫引進日系飯店進駐,客房約200間,全案總銷預估可達370億元,最快2026年完工,為興富發歷來最大商辦造鎮
     

  • 樟樹灣站-
    捷運樟樹灣站,是樟樹灣工業區的第二站,同樣位於樟樹灣工業區,推測位置位於大同路一段與同興路口,也是與捷運汐東線的交會站,並與汐東線共構。
  • 住宅區房價:走路約4分鐘可達樟樹灣住宅區,區內0-5年新成屋平均房價約38萬/坪;走路約10分鐘可達社后生活圈,區內0-5年新成屋平均房價約43萬/坪。兩區皆已發展成熟,多以20年以上中古屋居多。
  • 生活機能:大同路一段為汐止主要交通幹道,沿線車流量大,站點周邊以工業區用地為主,走路至樟樹灣核心生活圈即社后中興商圈皆約800公尺(約10分鐘),沿路多為廠房。
  • 未來規劃:站點周邊同為商廠辦大樓,包含聯合報總部、亞太經貿中心等。捷運站的開通,對於樟樹灣周圍的廠辦價值提升,應該會高於住宅區,因為原本不便的上班地點,便利性大幅提升,有機會產生落後補漲的效應。

 


 

  • 汐科站-
    現階段汐科火車站規劃為臨時站,南北兩端出口大約650多公尺,橫跨汐止市區與科學園區,南站出口銜接園區與汐止家樂福,北站出口則與市區機能相連。目前推測站點應位於北側一帶。捷運完工後,將成為區內唯一台鐵、基隆捷運、汐東捷運三鐵共構的車站。
  • 住宅區房價:台鐵汐科北站發展成熟,0-5年新成屋平均房價約50萬/坪,20年以上中古屋約35萬/坪。
  • 生活機能:北站出口為銀行及大同路二段主幹道,主要機能位於連興街、莊敬街一帶,包含學區、郵局等。開車約2分鐘可至汐止家樂福採買日常所需。
  • 未來規劃:汐止科學園區是汐止區的就業發展核心,包含遠雄U-Town、東方科學園區等科技大樓,為許多臺灣大型企業的所在地,宏碁、遠雄等辦公室都坐落於此,上班通勤的人流相當龐大。汐科站以東,一直連接到汐止區公所站,是汐止生活機能最好,房價最高的區域,此站應該會是整個基隆捷運的核心站點,也會是房價最高的區域。



 

  • 汐止區公所站-
    捷運汐止區公所站,推測位置位於位在新台五路一段,從這站開始,台鐵與捷運的路線會正式分開,因此此站與台鐵的汐止站會有一段距離。這站也是汐止民生線或是汐東線的最終站。此站點的傳統生活機能,是汐止最好的,包含汐止市場、夜市、公園、衛生所、醫院、區公所,是汐止最熱鬧的商圈。
  • 住宅區房價:周邊多為20-30年華廈,素地不多,0-5年新成屋平均房價約45萬/坪,20年以上中古屋約30萬/坪。
  • 生活機能:機能包含汐止市場、夜市、防災公園、學區等,衛生所、區公所等公家機關也匯聚於此。沿線有汐科北站周邊機能、汐止老街市場、國泰醫院及秀峰國小周邊機能。
  • 未來規劃:此區土地規劃以住宅區為主,素地不多,如果有新開案,應該有機會站上5字頭。



 

  • 保長坑(2)-
    預定位置位於茄苳路與茄安路口附近,自成小型社區。站點周遭,皆是住宅用地,附近道路狹小,比較像是鄉下的感覺,建物多為老舊公寓、華廈,有自成小型社區。往茄安路過去,就是保長坑工業區,長榮貨櫃、東亞貨櫃集散場都在裡面。
  • 住宅區房價:區內腹地不多,新台五路二段一帶建案走路約3分鐘可達,新建案成交價約33萬/坪。鄰近大同路二段一帶較靠近市區機能,成交價約39萬/坪。
  • 生活機能:小區內有美聯社,走路約8分鐘可串聯車站商圈。
  • 未來規劃:除規劃捷運站點外,目前無其他規劃。加上此區可發展的用地不多,捷運的影響力會比較受限。



 

  • 保長坑(1)-
    捷運保長坑(1)位於大同路三段。保長坑工業區的中心點,周圍完全是工業區,貨櫃集散場、廠房,大貨車進出頻繁。沒有住宅規劃。
  • 住宅區房價:周邊多為貨櫃集散場,無住宅規劃。
  • 生活機能:現有機能包含全聯、五金百貨店。
  • 未來規劃:鄰近站點五百公尺,有皇鼎亞太科技園區,預計整棟的標售的價格在每坪19~20萬/坪左右,政府目前有在規劃保長坑工業區轉型。捷運的開通,對這裡影響可能也不大,但重點在於政府既然會選這裡當作捷運站點,而不是原本的五堵火車站,應該是會積極的在此處投入較多的建設與規劃,讓保長坑工業區能升級轉型,捷運站的規劃反而比較像是一個訊號。
     


 

  • 北五堵-
    捷運北五堵站,位於堵南街,已經正式進入基隆的區域。此區域目前沒有火車站點,站點周遭除了西側有住宅用地以外,也大多是工業用地,區內多為倉儲、重機具與貨櫃使用,附近都是鐵皮工廠、修車廠林立。
  • 住宅區房價:堵南街一帶0-5年新成屋成交價,約20萬/坪。
  • 生活機能:站點附近較多貨車經過,多為倉儲用地,較無生活機能,主要機能位於堵南國小周邊。
  • 未來規劃:依據政府規劃,轉型打造為71公頃的研發科技產業新鎮,包括規劃產業專區、拓寬堵南街、營區遷移、開闢新的縱向道路以連接新台五路等,但這些都還在規劃階段,預計於2023年完成預計於2023年規劃完成。捷運站本身的地點算是相當的偏僻,但未來應該會有持續的建設進入,可以持續的觀察。



 

  • 百福站-

    捷運百福站,位於百福運動公園前的實踐路上。與台鐵百福站同名,但兩者其實有一段距離。原有的台鐵百福站,其實是在基隆河的另一岸,必須從兩側跨橋而過,方便性極差,新增設的捷運百福站更深入住宅區與生活圈,可有效改善原本住戶的交通問題。

  • 住宅區房價:0-5年新成屋平均房價約30萬/坪,20年以上中古屋約25萬/坪。

  • 生活機能:百福社區自成一獨立生活圈,有三面被河岸包圍,區內機能完整,包含學區、公園、商店等。

  • 未來規劃:目前除預計的站點外,無其他政府規劃。站點周遭,均為住宅用地,皆已開發飽和,區內機能完整,包含學區、公園、商店等,算是自成一格的生活圈。


  • 六堵站-
    捷運六堵站,位於工建西路上,是六堵科學園區的用地範圍。站點周遭,大部分也是工業用地,多為工廠與倉儲、住宅用地極少。站點的南側有少部分的住宅區,大多為公寓以及20多年的華廈。
  • 住宅區房價:含零星20多年大廈,無住宅規劃。
  • 生活機能:較無生活機能,周邊居民不多。
  • 未來規劃:六堵科學園區為台灣第一個工業區,邁向第50個年頭,產業發展處祭出「基隆市工業區立體化方案」,提供基隆市六堵及大武崙工業區廠商最高150%的容積率獎勵,鼓勵廠商升級轉型及翻新廠房。捷運站的開通,配合政府的容積獎勵,應該有機會讓六堵科學園區吸引新的投資者進入,進行新廠辦的開發。


  • 七堵站-
    捷運七堵站,位於明德一路上, 位於七堵市區的西側,站點周遭,有住宅還有街邊店、相當熱鬧。台鐵七堵站則是在市區南側。距離不遠,但捷運站點更貼近主要的居住區。
  • 住宅區房價:區內腹地不多,0-5年新成屋平均房價約25萬/坪,20年以上中古屋約20萬/坪。
  • 生活機能七堵生活圈發展較早,主要機能集中在前站,學區包含七堵國小,明德一路商家林立,還有自治街夜市小吃,日常採買便利。
  • 未來規劃:目前七堵區域交易並不熱絡,可售案不多,不過交通部在今年2月對行政院長蘇貞昌的簡報中,七堵的篇幅是最長的,且以實際條件分析,七堵應該是此次基隆捷運規劃,受益最大的區域


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根據都市計畫和土地使用分區,本站為基隆捷運沿線中,政府對未來的規劃最多的一站,主要的原因在於政府相關單位在此區擁有較多的土地,包括國產署、台灣港務公司、交通部、台鐵、郵局、基隆市政府等,以公家土地為主,結合周圍私人土地,進行大規模的公辦都更或聯合開發,預計開發成商辦、住宅、創新基地、研究中心、社會住宅與大量的綠廊道。七堵的社會住宅,將會是基隆的第一個社宅。
 

 

  • 八堵站-
    捷運八堵站是第一階段的終點站,八堵站為與台鐵共構站,周邊受限於基隆河與鐵道貫穿,腹地破碎,前後站落差大,相較下區域居民更集中於暖暖一帶。雖然政府有意進行都市更新,但遲遲未確認開發方式。
  • 住宅區房價:區內較無新成屋,10年內成屋約21萬/坪,20年以上中古屋約8萬/坪。
  • 生活機能:較無生活機能。
  • 未來規劃:目前唯一靠近八堵站的案子只有東京站,也是屬於七樓的華廈,10年內的屋齡,成交約22-23萬/坪。捷運如果通車,對此區的影響,看起來會相對較小。
     


■結論

我們把各站點的重點,整理成這張圖:


各站點未來可能的開發計畫,包含:

  1. 南港-東區門戶計畫
  2. 南陽大橋-興富發廠辦開發案
  3. 北五堵- 產業新鎮
  4. 六堵 - 廠區升級
  5. 七堵-公辦都更與產業聚落

整條基隆捷運的投資亮點,在於現有廠辦的租金價格提升工業區土地開發。如果對於基隆捷運的開發,想要做一些投資的話,可以參考我們以下的建議:

  • 自住客:
    如果你是屬於一般的自住,希望買房能兼具一些保值效果的人
    新北市-可以優先選擇汐科汐止區公所一帶,
    基隆區-則可以選擇以及百福七堵一帶距離捷運步行10分鐘內的住宅。
    這四個站點的特色都是捷運站與生活圈結合的很好,生活機能本來就不錯,保值性是不會有問題的。
     
  • 廠辦投資:
    如果你手頭的資金較多,或者會以法人名義投資的人
    可以考慮南陽大橋樟樹灣汐科這三區現有的廠辦。
    在未來,法人購買住宅不動產會受到限制,但廠辦不會。
    這幾區捷運站周圍的廠辦,需求和租金的提升,是可以預期的,目前這幾區廠辦和住宅價格有大幅的落差,預計未來會有補漲的效應。
     
  • 土地開發:
    如果是可以接受比較高的風險
    可以觀察
    保長坑1北五堵六堵這些區域的廠辦或工業地的更新發展,可能會有一些不錯的機會。
     

這兩年的全台房價上漲、基隆的參與度其實是比較低的,漲幅相對少。主要的原因在於沒有什麼重大的建設亮點,舊市區也已經發展飽和。

而這一次的基隆捷運規劃,政府都在談TOD的概念。什麼是TOD呢?就是大眾運輸導向的開發。捷運站確認之後,政府的建設、開發資金,會以捷運站為中心展開。因此目前看到有些站點的周圍,相當荒涼,但政府持續地把資金和資源挹注後,狀況可能會有大幅的改善。但反過來說,非捷運站開發的區域,可能就會有資金排擠的問題。因為政府部門的預算就這麼多,投了這裡,其他區就會需要延後開發了。因此基隆全區未來五年的發展,應該優先關注這些站點所在地,包含北五堵、六堵、七堵,而非其他的區域。
 

更新時間 2022/05/20
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