【區域解析】塭仔圳重劃區─未來雙北最多的新屋推案量在這裡

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【區域解析】塭仔圳重劃區─未來雙北最多的新屋推案量在這裡

大家知道在雙北地區的大面積重劃區有哪些嗎?首先是第一期開發面積為446公頃的淡海新市鎮,再來第二大的就是總面積為397公頃的塭仔圳重劃區。與原主管機關為中央層級的淡海新市鎮不同,由地方政府主導的塭仔圳重劃區是新北市歷年來面積最大的市地重劃案。走過了約30年的重劃歷程,這新興的重劃區終於開工於今年進行全面開發!

政府的整頓動作明顯,使在地工廠快速搬遷,市容快速翻新,塭仔圳重劃區連著新莊副都心與頭前重劃區,又是在雙北人口密集的西半部,未來勢必會對北台灣的房市帶來不小的影響!塭仔圳範圍有多大,這裡將有甚麼建設及規劃?來帶大家深入了解!

 

■ 位在雙北人口密集地區的外圍

 

何以表示塭仔圳在雙北人口密集的西半部?從下圖中可以看到,從北市的大安、中正、萬華,連著新北的中、永和、板橋、三重、蘆洲、新莊等都是人口密度相當高的地區。位在新莊、泰山的塭仔圳便是這平地區域的擴大延伸,與受地形阻隔、對外交通受限的淡海新市鎮不同,塭仔圳坐落在全台人口密集度最高區域的外圍,對於居住人口的移動是相較容易的。

雙北居住人口密度較高區域

雙北人口密度>15000

雙北人口密度2000~15000之行政區

 

■ 塭仔圳在哪裡?

 

塭仔圳重劃區位在新北市的中心位置,面積之大橫跨了泰山、新莊兩個行政區界,隔著台65線過後便是新莊舊市區,往北則是接往楓江、泰山市區以及五股。塭仔圳區域又圍繞著輔仁大學,可說周遭都是發展相對成熟的地區。

重劃區在輔大以北大部分屬於泰山區門牌;以南則為新莊區門牌。

塭仔圳位置

 

■ 躋身新莊三大重劃區

 

新莊三大重劃區

新莊目前已有三大重劃區:頭前重劃區新莊副都心,以及塭仔圳重劃區。發展順序可見由東逐漸往西。

頭前重劃區:

面積為45.23公頃。以住宅發展為主,目前開發已逐漸飽和。

新莊副都心:

面積約100公頃。以商業發展為主,除宏匯廣場、中央合署行政院聯合辦公大樓、宏匯i-tower外,多間企業公司總部也將搬遷至此,接下來會進入釋出較多辦公量體的階段。

塭仔圳重劃區:

總面積約397公頃。面積近乎是副都心的4倍、頭前重劃區的9倍。

 

若是再加上約26公頃的北側知識產業園區,共571公頃的面積,就約為淡海新市鎮第一期的1.28倍大!並且優點在於這些重劃區位置連續,能夠一體發展,以及地區間也能相互協調。

塭仔圳的面積如此之大,又是在雙北接近市區難得大面積的新重劃區,也代表有一定的開發潛力。

 

■ 搖身一變成為新北門面

 

  • 農田 → 工廠 → 平地 → 重劃區

在早期塭仔圳重劃區被列為淡水河洪水平原一級管制並禁限建,多為非都市土地的農業用地使用。在降為二級解除了禁限建管制之後,因為仍為非都市土地缺乏法令的明確規範約束,導致區域內不符合農地使用的鐵皮工廠叢生,這不僅在搭乘機捷時造成市容觀感較差,對於公共安全例如環境汙染、火災以及行人安全等也有一定疑慮,對於城市的發展不利,因此新北市政府也將塭仔圳開發視為大型的「防災型都更」

配合塭仔圳重劃區的開發進行當地工廠的拆遷,到2021年年底,達到了第一區2884間地上物「零強拆」的目標,在短時間內看的到市容有明顯的變化,滿是工廠的樣子現在已經變成了平地,道路也會重新劃設,舒適街廓在未來將逐漸成形。

新北市侯市長表示要致力於將塭仔圳打造成「國門之都」,意思是塭仔圳會成為自桃園機場入國門後搭乘機捷進入新北市的門面擔當,景觀跟環境的優化是必定需要改善的。從新北市政府地政局發布的塭仔圳重劃區願景影片,會深深覺得與過往鐵皮屋工廠遍布的景象簡直判若兩地!

工廠拆遷比較

 

  • 新北之心-貴子坑溪

低窪的塭仔圳重劃區也有溪河流過,流經這個地方的貴子坑溪,過去因工廠及生活廢水的排入,水質汙染嚴重,連年飄散著惡臭。隨著塭仔圳的開發進行河川整頓,現在已經改善水質的顏色及臭味。接下來將會結合周邊公園營造景觀休閒地帶,打造塭仔圳的親水生態社區,也就是未來將會有可享河岸與公園景觀的住宅。

「新北之心」貴子坑溪景觀整體營造計畫會與塭仔圳開發同步進行,預計將於2025年完工。

新北之心

 

■ 塭仔圳(ㄗㄨㄣˋ)市地重劃

 

塭仔圳重劃區位置就在新北市的中心,整體範圍為北-中港西路;西-泰山區明志路東側;東-特二號道路(台65線);南-環漢路(大漢溪)。

塭仔圳的名字是從閩南語發音而來,所以圳的讀音其實念ㄗㄨㄣˋ,地名由來是因為塭仔圳在早期是條能夠連接到艋舺地區的運河,經過多年的泥沙淤積,在日治時期便已失去了航行功能,只剩下五股泰山一帶並成為沼澤濕地,而這「塭仔圳」的名字就被沿用下來成為現今重劃區的名稱。

 

  • 分成兩階段實施開發

這個重劃區區域範圍實在太過龐大,因此以新莊中正路為界,計畫會分成第一區與第二區共兩階段實施,總開發面積達397.3公頃。

 

塭仔圳計畫分區實施

 

[第一區] 

中正路以北是第一區,面積為276.6公頃。自主搬遷期限為2021/09/28,預計2025年完成重劃配地。

[第二區]

中正路以南是第二區,面積為120.7公頃。自主搬遷期限為2021/12/31,預計2026年完成重劃配地。

第二區相較第一區的排除重劃戶較多,會優先施作通往建國一路的兩條20米計畫道路方便居民通行。

簡單來說,塭仔圳重劃區全區最快預計在2026年重劃完成並發還配地。

 

  • 塭仔圳細部計畫內容

塭仔圳細部計畫

塭仔圳重劃區是新北市政府主導的市地重劃案,細部計畫於109年8月核定實施。

主要商業區有第一區北側靠近機捷A5站周邊,以及輔仁大學商圈兩個地區為重點商業發展區域。規劃4個文小用地及4個文中用地共8處學校用地,公園綠地多達12處,較為特別的是緊鄰輔大醫院的地方約有2.8公頃的醫療服務用地,將會結合輔大醫院的醫療資源擴展醫療園區。

在約30年前擬定塭仔圳細部計畫內容時,當時是有較多居住空間需求的時空背景,因此形成全區以住宅區規劃為主的現況。光住一+住二+住三面積達205公頃,如果排除公共設施用地計算土地使用分區比例,住宅區就多達了77%。面對這麼大一片土地將會重新規劃成大型住宅區,在細部計畫中對於建築物高度、人行道退縮以及道路系統規劃等也訂有比較高的標準,可以預期未來建築物落成後,會有較舒適的街廓及生活品質。

 

■ 重要交通建設

 

重要聯外交通

 

1. 現有交通建設

 

開車

主要聯外道路有緊鄰通過塭仔圳重劃區的台65線可接往國道三號之外,也有國道一號五股交流道台一線,對於要前往北市相當地方便也快速。

捷運

有機場捷運通過,A5泰山站就位在塭仔圳重劃區的北側,A6泰山貴和站則靠近西南側;到了中正路上則有捷運中和新蘆線的輔大站

 

2. 規劃中交通建設

 

輕軌路線

規劃中的捷運路線有五泰輕軌泰板輕軌

五泰輕軌路線在2022年2月21日於國發會通過可行性研究,接下來將送往行政院進行計畫的核定,路線全長約11.61公里,設置14座車站並採平面與高架形式,將會串連起蘆洲、五股及泰山地區,從環狀線Y22為起點,終點站為塭仔圳的A5a塭仔圳(輔大醫院)站,可與機場捷運線進行轉乘,在細部計畫中已經有保留預定地在新北大道與莊田路口,目標2030年完工通車。照規劃時程來看,輕軌完工的時間應會比塭仔圳2026年重劃完成還要晚。

就五泰輕軌的規劃方向論路線效益,對塭仔圳地區而言,要前往台北的跟五泰輕軌的路線方向並不重疊,路線效益較低。不過塭仔圳被規劃作為機捷的轉運站,未來應該會為這個地方帶來流動性的通勤人潮。

當中與塭仔圳重劃區較為相關的是F12、F13、F14三個站點,都是平面段的規劃,然而須留意平面輕軌路權的使用方式 (擁有優先通行權 or 與地面交通混合) 是否會影響乘車的速度及時間。

 

泰板輕軌被列在新北市捷運建設願景的一部分,是希望將五泰輕軌路線往板橋延伸,並交會於台鐵浮洲站、板南線亞東醫院站到最後萬大線的莒光站。需要注意這是一條仍正在評估的路線,對於路線規劃也沒有明確的方向,尚未確定是否會成為正式的計畫。

五泰輕軌

 

轉運站(未來)

在第二區的交三用地面積佔有0.93公頃,城鄉局計畫要在此處興建轉運站,並且希望做複合性使用,導入青年創業、文創、商場及轉運站空間等的結合。但第二區較晚開發,要等重劃作業完成配合重劃配地狀況評估,並且交通局也表示在短期重劃完成會先開闢為平面停車場,等待要成為轉運站的時間需要很久之外,也可能會因為配合政府需求而產生變數。

交三轉運站

交三轉運站示意圖。圖片來源:新北市城鄉局

 

3. 交通小結

 

整體來說,塭仔圳的交通,除了靠近捷運站點的地方以外,應該都還是以汽機車為主,輕軌的效益不會太大,如果要購屋的話,建議以目前看得到的交通條件為主。

同時也要注意,未來塭仔圳將會吸引更多的居住人口,在沒有其他替代道路的情況下,既有路線是否能負擔增加前往台北市區的上下班人潮,隨著塭仔圳的開發,會導致新莊、泰山地區陷入一段交通黑暗時期。

 

■ 塭仔圳生活機能

 

新莊舊市區生活機能

塭仔圳重劃區夾在新莊和泰山的舊市區之間,因此重劃區開發初期應該會是依靠以發展完整的舊市區商圈為主。

新莊部分從北側緊鄰的新莊副都心有較多重大建設,包含國家電影文化中心一期以及行政院聯合辦公大樓等等。一般飲食採買需求可利用新莊的中平路(有家樂福)、新泰路、幸福路中正路輔大商圈、新莊costco等等,這些都是相當熱鬧的區域。如果是新北大道以西的區塊,則可以依靠泰山明志路的機能。另外,高級的娛樂消費則可至副都心的宏匯廣場。

至於未來區域內的商業發展,會受限於此區被主要被新北大道、台65線等這種大型高架道切割,因此北側的商業發展相對受限,只會有零星的商店,較難快速形成大型的商圈,還是要到舊市區活動。

 

■ 現行推案都落在「自辦重劃區」

 

塭仔圳先行實施自辦重劃區

現況尚未重劃開發完成,2026年才會進行配地的塭仔圳重劃區,其實還不能稱上是重劃區!卻說塭仔圳重劃區有推案,這是為甚麼呢?

原本為了加速地方發展,塭仔圳重劃區要規劃成6大區、28個重劃單元,採公、自辦重劃方式開發,但到民國100年只有3個重劃單元通過計畫書,後續考量到自辦的成效有限便改採公辦重劃,就形成了現在所看到分成兩大分區辦理市地重劃作業的方式。這裡要解釋一下,自辦重劃與公辦重劃的成果會有很大的一點不同在於,民間自辦的自辦重劃區會比較缺少公共建設;而政府所主導的公辦重劃區便會有整體具系統性的公共建設例如學校、公園、規模較大的商業區等等。

目前大家看到的推案,就是屬於新泰、港泰(含信華臺鐘)這兩大自辦重劃區的個案,同時也是屬於塭仔圳重劃範圍內,算是廣義上的塭仔圳個案

 

■ 自辦重劃區推案現況

 

塭仔圳自辦重劃區

新泰自辦重劃區由新北大道、泰林路一段及幸福路圍成的三角形區域,以商業區為主,並有加油站用地及泰山捷運公園,距離機捷A5站最近,目前僅有新潤建設在此區推案。新潤A5規劃兩棟住宅結合樓下商場、一棟商辦大樓及一棟旅館,一期已完銷,當時成交價約莫落在41萬/坪左右。近期推出二期住宅建案。

 

自辦重劃區推案現況

港泰自辦重劃區(含信華臺鐘自辦重劃區)則是近期推案量最多的區域,從中環路往內開發,塭仔圳首發案–明日城系列就是較早開發的區域,屋齡較早。目前吸引了許多建商如科達、新潤、寶佳、茂德、華固、宏國等知名建商在此陸續購地推案,並已有私立夢不落幼兒園進駐。

從樂居實價登錄資料來看,此區房價部分,早期完銷的明日城系列平均成交價大概落在35-40萬/坪之間,至於正在銷售中的建案,成交價大多已站上40萬,較高價的個案甚至來到48、49萬/坪,準備要推案的,開價都在50萬/坪以上,上漲的幅度相當地高。

 

塭仔圳重劃區推案現況_1

塭仔圳重劃區推案現況_2

 

■ 塭仔圳的合理價格是多少?

 

周遭生活圈近一年平均成交價

觀察周遭生活圈的近一年區域平均成交價,新莊副都心平均成交價約50萬/坪頭前重劃區51萬/坪鎖定泰山、新莊地區換屋族為主要客群的塭仔圳重劃區平均價格則約為42.83萬,作為一個新興重劃區,相較其他兩重劃區及新莊舊市區仍擁有價格上的優勢。

當中也會有不少人考慮生活環境,挑選位於新莊舊市區的「歐洲村」中古物件,歐洲村一帶的屋齡約為15~17年不等,但因為富有歐式風格的建築、街廓和已經發展完善的市區機能,導致歐洲村在這波新建案房價漲勢中受到不少的關注。目前區塊內的中古屋近一年平均成交價約為43.29萬/坪

 

塭仔圳房價究竟要維持在多少才是合理的呢?就要觀看副都心與頭前的房價走向。近期這兩區的房價抬升,連帶讓客群焦點轉移至塭仔圳重劃區也使得其房價上漲,不過塭仔圳深受這兩個區域的發展影響,不只是頭前較早發展已有生活機能形成、重大建設及商業發展集中於副都心,就算塭仔圳未來發展完成,地理位置上也是前述兩區更靠近北市,是比較前面的站點。因此塭仔圳房價每坪會低上2-5萬都是合理的,如果比他們高,那就是不合理了。

 

■ 塭仔圳區域價格分級

 

  • 有捷運效益範圍

步行10分鐘捷運效益範圍

塭仔圳的面積那麼大,如果真的想要買,未來挑選哪一個區塊會是比較好,容易增值的區域呢?以捷運站點包含機捷A5、A5a、A6及中和新蘆線輔大站計算步行600公尺,10分鐘的區域範圍,房屋保值性會比較高。

 

同樣是捷運站,機捷和新蘆線的效益還是有差。我們試著計算從 機場捷運線A6站中和新蘆線輔大站 分別乘車至台北車站的時間。

機捷A6 → 台北車站:候車7.5分鐘(班距15分鐘一半) + 實際車程18分鐘 + 步行至車站大廳5分鐘 = 30.5分鐘

輔大站 → 台北車站: 候車3.5分鐘(班距7分鐘一半) + 實際車程25分鐘  = 28.5分鐘

在路線效益的評析上,雖然搭車時間是從A6搭乘到北車比較快,車程是18分鐘,而輔大站需25分鐘,但考量班次密集度、轉乘步行便利性及票價,由此評估輔大站的捷運效益還是比機捷高。

 

  • 房價分級

塭仔圳房價分級

因此,塭仔圳這個大型重劃區整體而言,未來價值最高的地點,應該是靠近輔大商圈、捷運站周圍的個案,這裡有捷運又有機能,視為第一級

再來是距離A5站、A6站步行10分鐘範圍內的個案,有捷運站但生活機能略差,屬於第二級

五泰輕軌A5a站,由於站點時程現況還未定,但還是有機會發展生活機能,只是需要留意未來住宅與輔大醫院的距離,因此排在第三級

最後未被涵蓋的範圍,則可被視為價格的第四級

分級代表的是房價相對高低的評估,提供分析給大家可做為日後做選擇比較的參考。

 

■ 塭仔圳重劃區的未來發展
 

塭仔圳重劃區推測將會與大部分的大型重劃區一樣,會是一個短多、中空、長多的發展局面。

短期:因為工廠快速拆除,市容快速改變,加上對未來的利多規劃持續釋出,新聞性、議題性充足,因此資金大量地湧入有限的個案,個案的價格會持續的水漲船高。

中期:價格上漲到一定程度後,因會有大量住宅個案釋出,加上利多話題已經持續一段時間,對於話題性產生消退以及鈍化。到時塭仔圳房價最好的狀況就是維持,倘若遇上房市不景氣,可能產生大幅回跌。

長期:當開發逐漸飽和,生活機能也相對發展成熟後,基於塭仔圳位於新北市人口密集的西半部,自住的需求仍有可以補漲的空間。

 

若以投資的角度來看,最適合進場塭仔圳的時機點,應該會是開發初期的前幾個個案,價格尚未開始上漲的時候就進入。如果錯過這個時間點,就會建議等到大量成屋出現,價格開始回跌的時候進場,才較有獲利機會。

 

■ 總結

 

最快2026年才會重劃完成的塭仔圳重劃區,還要等到道路重新鋪設完後再房子蓋起來,少說可能還需要10年以上!

 

塭仔圳重劃區本身沒有太多重大建設,並且面積又大到將近400公頃,區域要發展起來的速度不會太快,想必時間也會拉長不少。如果規劃得宜,塭仔圳就會成為新的宜居城市,也會成為北台灣下一個重點的推案熱區,至於是否和新莊副都心與頭前重劃區一起發展成功,這還須等待時間向我們驗證。

最後,當你對塭仔圳重劃區這邊的房價發展曲線,以及相對價格清楚的時候,要做決定就會容易許多,也可以自行判斷,並針對個案及區域條件根據自身需求進行比較了。

更新時間 2022/05/04
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