【創辦人觀點】十年一次的人口普查透露房市基本面 三大重點一次看!

註冊
  • 首頁
  • 樂居筆記
  • 【創辦人觀點】十年一次的人口普查透露房市基本面 三大重點一次看!

【創辦人觀點】十年一次的人口普查透露房市基本面 三大重點一次看!

政府每10年會做一次人口普查,就在最近,公布了最新的109年資料,房地產是一個很區域性的產業,台北的房價漲,不代表高雄的房價也會漲。這份人口普查資料,可以看出地區房市的基本面的三大重點:人口數、人口結構、空屋狀況。

 

■ 常住人口北、中增加 東南亞移工占多數

常住人口數會加入沒設戶籍的租客、或者移工、並且排除設了戶籍卻住在外縣市或國外的人口,從這次的調查來看,有638萬人的居住地與設籍地是不同的,因此常住人口數會比戶籍人口數,更貼近實際的狀況一些。

觀察台灣的常住人口,將台灣分成五個區塊,包含北、中、南、東、金馬地區。從過去十年間的增長來看,只有北部、中部是有增加的情形。

1.北部地區:常住人口成長 63.3萬人,與前普查87.3萬人是相對減少的。

2.中部地區:成長19.6萬,明顯高過於前次普查之 8.5萬人。

3.南部、東部:這20年間常住人口都是減少。

 創辦人觀點 

從這份資料觀察,台灣人口遷徙、定居皆往北部、中部移動。值得一提的是,就是這10年增加的71萬人裡,有約36萬人,是屬於非本國籍,其中的87%是東南亞國家,也就是說這10年增加的人口有將近一半可能是由東南亞移工所貢獻的。

 

■ 常住人口8縣市增長 桃園、新竹、台中人口快速成長

接著我們細看各縣市99年-109年,這十年的常住人口變化,人口增加者有8縣市增長,有14縣市下跌。

人口增加的7個縣市包含新北市7.6%、桃園市11.4%、新竹市4.8%、新竹縣21.2%、台中市11.1%、台南市1.9%、宜蘭縣1.5%、金門縣17.4%。其中台南市是唯一南部人口正成長,因為南科的進駐,人口由負轉正。

可以觀察的是,新竹縣市因為竹科帶動人口增長,台南也是因為南科進駐後,人口由負轉正增長,新北、桃園則是因為台北市的外溢效應,金門縣因發展觀光旅宿相關服務業及大學擴招因素,人口增加。

 創辦人觀點 

人口下降幅度較高的區域則是南投、嘉義縣市、雲林、台東、澎湖以及連江縣,下降幅度都超過5%。六都裡面,台北市和高雄市也是常住人口降低的區域,但幅度都不算大,都在2%以內。

從這些數據可以看的出來桃園、新竹、台中這三個區域,人口增加是相當快速的,農業縣市和離島的人口移出仍舊持續,並沒有減緩的跡象。

 

■老年人口暴增122.6萬 台灣邁入高齡化社會

台灣人口老化現象嚴重,65歲以上的老年人口較前次普查大幅增加122.6萬人,大增50%的比例,佔總人口數的15%,台灣快速進入高齡化社會。

 

■青壯年人口新北、桃、竹、中增 房市基本面好

全台人口中,擁有較強勞動力與消費能力的青壯年人口,也就是25~49歲的人數,佔比大約是37.5%,從分布上來看,新北市、桃園市、新竹縣市、臺中市青壯年人口占比都超過4成以上,台北市、高雄市則差不多在全國平均的水準。東部與農業縣市則是青壯年人口比例較低,大約都在3成多一些。

 創辦人觀點 

會發現新北、桃園、新竹縣市、台中這4個區域,在人口這項的房市基本面,會是最好的,與之前提及的新設學校的區域是相當吻合的。

延伸閱讀:2020人口負成長 五區域房價未來將相對抗跌

 

■單人家戶增45.5萬 未來小宅成趨勢

這份普查資料也發現,單人家戶大幅增加,單人家戶10年增加45.5萬戶,成長了28%,僅有夫妻兩人的型態增加了25.4萬戶,成長了31.1%,但是有子女的家庭,卻反向減少了7.6%,約20萬戶。

 創辦人觀點 

也顯示未來的房型規劃應也會改變,小坪數或者兩房以下的產品,會成為市場規畫的主流。

 

■空閒住宅率達18.5%集中於宜花東 凸顯城鄉差異大

空屋率,常看到的會是政府用台電的資料,低於一定用電度數的住宅,會視為空屋。全台的平均大概是10%左右。但人口普查是以空閒住宅率來看,是指無人經常居住,但包括於假日或偶爾居住,或因工作、出國等原因未經常居住,以及待租、待售,修繕中或因其他原因而目前未使用。

 創辦人觀點 

全台空閒住宅率加總平均為18.5%,十年內增加104,606戶。好像空屋真的很多?實際上要去解讀它。每五到六戶房子就有一戶是空置的。但其實這個比例相比10年前的19.3%,空置率卻是在下降的。

 

至於空置的地方是那些區域?一般大家的直覺都是重劃區。但普查的結果,六都的空閒住宅率是相對低的,台北市15%,新北17.6%、桃園17.5%,新竹縣20.3%、台中市18.3%、台南市16.5%、高雄市17.2%。

相較於宜蘭縣28.6%、花蓮縣27.4%、台東27%、基隆25%、金門31%,都會區的空置率明顯小的多。

有人說台灣目前住宅存量遠大於家戶數量,再加上高空屋率、少子化及高齡化,住宅明顯供過於求。但這份資料顯示,雖然總體空屋變多了,但市區空屋率是下跌的,包含新北、桃園都是下降的,也顯示市區還是一樣熱門,反倒是郊區的空屋比例較高。

 創辦人觀點 

另外,與10年前相比,六都的空置率除了台北市有微幅提升以外,這次的降幅都是在降在都會區,升幅都是在東部、農業縣市以及離島。經過這十年的變化,台灣的發展,已經從原本北高兩個直轄市,慢慢轉換成多都市的發展,但城鄉的發展不平衡,卻是在持續擴大的。

延伸閱讀:房價大漲!執行「囤房稅」政府準備好了嗎?

 

■洞察數據分析!漲幅指數高的縣市非都會區

將房價的資訊和人口、空置住宅率的資料對起來,有驚人的發現。發現人口持續降低、空置率高、青壯年人口少的區域,近10年的房價漲幅,卻是遠遠高出都會區非常多,我們用張金鶚教授與好時價合作的清華安富房價指數來看各行政區的房價漲幅。

從這張表可以看出來,近10年漲幅最高的,花蓮、屏東、彰化、嘉義、台南、台中、南投、宜蘭,都有至少60%以上的漲幅。

 

漲幅比較小的,反而是台北市、新北市、新竹、桃園、高雄,台北市基本上算是沒有漲,因為9%的漲幅很可能差不多略高於通膨的比例。

 

■人口普查透露房市的基本面

1.這一波的房價上漲,跟以前的狀況不同,以低基期、房價低的地方為主。城鄉發展的平衡,看起來是先體現在房價上。

2.資金面對於房價的影響,會遠高於人口數、人口結構、空屋這三項基本指標。未來房價的方向,主要還是會由印鈔的速度、利率的高低、市場熱錢的多寡來決定

3.基本面沒有參考價值嗎?我覺得不是。房地產終究是一個景氣循環產業。基本面健康的區域,房市走入衰退期的時候,房價是會有支撐力道的。潮水退了才會知道誰在裸泳。

最後提醒大家一下,現在全台房價都是大漲的階段,購屋信心持續創新高。但買房前還是要回來看一下最根本的數據,而不是憑感覺來認定房價的漲跌。

更新時間 2021/09/28
為了優化網站服務,本網站使用「Cookies」來改善使用者體驗。當您繼續使用本網站即表示您同意Cookies政策與隱私權政策
TOP