買房不想當冤大頭! 快來學「房價估算黃金公式」

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買房不想當冤大頭! 快來學「房價估算黃金公式」

 


有關注房市的你是否好奇建商怎麼知道未來房價是多少? 如果你要買重劃區的房子,今天的議題你一定要看完,因為建商的購地價格,會透露出他們對這個區域未來房價的看法,看完這集你也能自己推算喔!

 

 

■ 房價推算的原理是什麼?


在看房市新聞的時候你會發現,很多建商砸大錢買土地的新聞,不要以為這消息離你很遠,這種新聞對在買房的你其實也有幫助喔!

通常這種新聞都會說出建商買地每坪單價約多少,像是國泰建設在台中14期砸7.7億收購土地,每坪土地單價約66萬元。有了這些資訊再來只要帶入下面的公式就能推估出未來的房價是多少!為了讓大家更好理解,我們簡化了結構,房價基本是由土地成本、營建成本和建商利潤三者構成

 

 

土地成本+營造成本+建商利潤 = 未來預估價
 

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕X1.35 = 未來預估價
 

瞭解這個公式之後,就能自己推算未來的房屋價格賣多少才合理,如果知道合理價,買屋談判也能更有底氣;不過推估價還是會因為市場變動而有所不同。

註:為了降低複雜度,會直接提供業界常用的參數值,讓大家可以進行速算。這個參數值可以依據狀況做微幅調整。

 

 

例如台北市大安區房價一坪是120萬,可以分拆成70萬是去買土地的,20萬是拿去蓋房子的,另外,30萬是建商要拿走的。


■ 土地成本


你看新聞的時候,通常可以看到每坪土地的價格,但這不是真正的土地成本。一坪土地,並不是只能蓋一坪房子;因為我們不只蓋一層樓。

如果你要知道一坪土地可以蓋多少坪的房子,就會用到三個關鍵的資訊:

  1. 土地的使用分區。
  2. 容積獎勵值
  3. 銷坪係數
     

不同的土地的使用分區,會有不同的容積率,而且各縣市略有不同。例如;

台北市住三的土地,容積率是225%,代表1坪土地可以蓋2.25室內坪
台中市住三的土地,容積率是280%,代表1坪土地可以蓋2.8坪室內坪。

注意喔~這裡指的是室內坪,不含陽台、雨遮和公設。

另外上述都是最基本,縣市政府通常還會有容積獎勵容積,像是鑽石級綠建築,獎勵10%,重劃區早期開發,獎勵20%。總之,有很多獎勵可以拿,那經過容積獎勵之後,台北市住三的土地,就會從原本一坪土地可以蓋2.25坪,增加到2.45坪;但有一個上限值,依各政府的規定,通常是20%~40%之間

最後要換算成房屋權狀的坪數,就要除以銷坪係數,目前銷坪係數業界常用的估算值為1.6倍,10坪的室內坪,會帶上6坪的陽台和公設坪,共16坪的權狀。

 

■ 如何查最高容積率

 

我們來整理一下,上限容積率就是每坪土地最多可以蓋多少的房子室內坪數,用土地單價除以這個坪數,再回推公設坪,就能知道土地成本佔多少。


土地成本=土地單價÷上限容積率÷1.6(銷坪係數)

 

那要怎麼知道這塊地的上限容積率呢?

  •  直接搜尋關鍵字 重劃區名稱+土地使用分區+容積率不得大於」google通常會直接跑出結果。

    ex 搜尋:「台中14期重劃區,住宅區,容積率不大於」,會看到14期重劃區的細部計畫,裡面可以找到住1-1的土地,上限容積率是250%。
     
  •  重劃區細部計劃書 :如果關鍵字搜尋沒跑出來,只能到該重劃區的細部計畫書裡面查找,該土地使用分區的上限容積率。


■ 營建成本

 

營建成本指的是建商蓋房子要花的成本,會因蓋的結構、時間、每個地區的消費不同而有差異,在2020年前營造成本還沒上來之前,雙北的營造成本每坪可能估計在10-13萬之間,中南部大概在8-12萬;但2020年後一波營造成本上漲,2019年之後取得的土地,建議參數為

 

  • 台北:17萬/坪
  • 新北、台中:13萬/坪
  • 桃園、台南、高雄:12萬/坪


■ 建商利潤


建商利潤包含建商的「管理成本」和期望的「利潤」。
建商管理成本就是蓋房子以外的成本,包含人員薪資、獎金、規劃設計費、廣告費、銷售費、稅捐及其他負擔等通常約占一個案子的15%,而建商真正的利潤大概會抓20%。也就是說,建商要拿走的大概會用35%這樣的參數來估計。講了這麼多我們直接舉個例子;


案例一:國泰買14期
 

國泰建設,砸7.75億收購台中14期共1157.28坪的土地,每坪單價約67萬元,用我們的搜尋方式去搜尋「台中第14期重劃區,住宅區,容積率不大於」,會找到上限容積率是250%,我們用這些數值推算;

 

 

速算公式:

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35=未來預估價
[(67萬 ÷ 250% ÷ 1.6)+13萬] ×1.35 = 40.2萬


土地成本+營造成本+ 建商利潤=未來預估價
16.7萬/坪+ 13萬/坪 +  10.4萬/坪 = 40.2萬/坪

 

要特別提醒的是,未來的市場也有可能不是這個價格去開價,因為最後市場好,價格再往上拉,市場不好,把利潤壓低一些,這都是很合理的。這個成本回推的價格,可以讓你知道國泰的開發人員,在看14期這一塊地的時候,是用未來至少可以賣40.2萬/坪以上來看待。在購屋或者購買周圍建案時,可以用這個價格當作參考

延伸閱讀:【區域解析】台中房價(下) (水湳、捷運機廠重劃區、十三期、十四期)VS(東區、四期、海線)!

 


案例二:興富發買青埔
 

興富發以24.23億買下約2285坪的青埔商業區商一的土地,每坪土地單價約106萬,來看看這個案例。一樣用我們的三組關鍵字搜尋青埔重劃區+商一+容積率不大於,Google會直接告訴你青埔商一的土地,上限容積是250%;

 

 

速算公式:

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35=未來預估價
[(106萬 ÷ 240% ÷ 1.6)+13萬] ×1.35 = 54.8萬


土地成本+營造成本+ 建商利潤=未來預估價
27.6萬/坪+ 13萬/坪 +  14.2萬/坪 = 54.8萬/坪


興富發青埔的最新購地案,未來推案價預估每坪約54.8萬;加上現在青埔靠近中心區的房價,已站穩45萬,從這樣觀察,興富發說未來會賣到5字頭,似乎也不是隨便說說。

延伸閱讀:【區域解析】機捷房價(下)-青埔/新莊副都心/長庚醫院站解析!

 


案例三:春福台南高鐵 台糖案
 

當然這個推估法還是有例外,一次多看幾筆會比較精準。像是台糖舉辦台南高鐵站旁的住宅區土地標售案,春福建設以每坪約34萬元買下,以這價格推估;會得到未來這裡每坪要賣31萬以上;

 

 

速算公式:

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35=未來預估價
[(34萬 ÷ 200% ÷ 1.6)+12萬] ×1.35 = 30.5萬


土地成本+營造成本+ 建商利潤=未來預估價
10.6萬/坪+ 12萬/坪 +  7.9萬/坪 = 30.5萬/坪

 

這時候消費者要特別注意,如果多算幾筆,區域其他建設公司標地,行情都在20幾萬,和春福的這筆金額相差太多,不太不合理;這個時候就要做進一步的了解。

原來這筆交易是類似合建分售,台糖不是拿一筆現金,而是最後會分回房子做銷售,與政府標地的方式不同。當條件以合建分售的情形來看時,回推金額是不具意義的,不要被錯誤資訊所誤導了。

延伸閱讀:【區域解析】歸仁-台南高鐵特區解析

 


■ 總結

 

這樣大家有學會怎麼去推算未來房價了嗎?
只要記得未來房價是由(土地成本+營造成本)x 建商利潤所構成


未來房屋的單坪價=〔(土地單價÷上限容積率÷1.6)+12~14萬的營造成本〕×1.35


利用這個公式,基本上你只要查出這塊地的上限容積率,就可以知道未來可能的房價了,如果你覺得這部影片對你有幫助,歡迎分享幫助更多人!

 

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更新時間 2021/10/26
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