後疫情時代 店面趨勢解析 商圈租金崩跌大解密!

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後疫情時代 店面趨勢解析 商圈租金崩跌大解密!

 

疫情對房地產市場影響嚴重,尤其在人潮銳減的情況下,商圈店面首當其衝,不管小本經營或大集團,都受影響,北市精華商圈空置率提升,許多店家黯然收攤,解封後能否恢復往日榮景?或是商圈店面轉型成新型態?

樂居特別邀請到了銀河星空執行長-李一豪來跟大家分享。

 

■ 疫情爆發什麼商圈影響最嚴重?

 

士林夜市西門商圈東區商圈受疫情影響最為嚴重。
這種以觀光為主的國際商圈,享有觀光紅利,租金水準更高,但這次疫情下人潮消失,國際觀光商圈反成為受影響最嚴重的主因,以士林為例約6成是國內客、4成是國外觀光客,人潮消失店面首當其衝。

像士林夜市的某大型店面,以前租金一個月落在124萬;在今年5-7月租金下跌一個月降到60萬,租金打5折還是沒人要租,最後屋主自租,租金落在20萬未稅,也無人承租。由此可見,無人流支撐,承租方無法承擔高額的租金導致士林骨牌效應,大小店面共關了260多間。

相較疫情前,士林夜市的文林路上,坪數約30-40坪的店面,月租金約15-20萬大家都搶著租,甚至賣衣服、飾品的小攤位,租金5萬/月大家也搶著租,但這次疫情影響相當大,現在降到一個月5千-1萬都沒人要租。

 

■ 什麼類型的店面退租最嚴重?

 

有兩種類型的店面在疫情影響下,退租情況最嚴重

類型一:高租金的黃金店面>租金過高在疫情下風險提高不如退場

西門峨嵋街某一知名3C大店面,1層約80坪,本來跟屋主簽約10年,總租金落在一個月250萬,去年疫情第一波2-5月份,租客跟屋主要求降租,屋主認為這裡是黃金地標租金不降,想維持租金水平,後來今年5-7月,疫情更嚴重,屋主才同意降租到180w,但最後租客寧願選擇違約,也不願承擔高租金的風險。

類型二:分租小店面、個人工作室>人潮消失營收銳減

今年疫情爆發後,東區後方小店面和小工作室,倒了100多間,小店家無法承受人人潮銳減影響;還有房東規畫將原本店面分租成小店面,像公館捷運站前的黃金店面,10家店已經有5家全部採用分租式,就是將原本的店面分割出租,讓每一格的分割店面租金降低,減少店家壓力,疫情前30坪租金落在20W-30W,現在租金一率打3-4折,但店家還是無法存活,主因還是人潮沒有回復。

 

■ 什麼樣的商圈受疫情影響較小?

 

這4種型態的商圈在疫情下相對穩定,共通點就是不依賴觀光客

1.區域型商圈:主要客群是附近居民,滿足食衣住行需求,ex 饒河夜市商圈
2.辦公商圈:原本就依靠上班人口,觀光客被限制受影響較小,ex 信義商圈
3.網路發展:人流減少也不影響原本的營收方式,店面倉儲作用大於零售,ex 五分埔
4.租金原本就低:屬於2-3線外圍區域,租金壓力相較之下壓力較小,ex 樂華夜市商圈

 

■ 未來租客會有什麼變化?

 

未來的租客會有什麼樣的改變?業界在看租客時,普遍分成3種族群,

1.大連鎖品牌
2.二房東
3.散客

 疫情前 ,連鎖品牌以成衣快時尚為大宗,如H&M、ZARA等、連鎖品牌支撐精華店面的租金行情,租金很高。散客則以餐飲業居多。
 疫情後 ,連鎖品牌類型轉變,以寶雅、屈臣氏等日常所需品牌為主,快時尚退燒、散客類型也轉變,餐飲比例下降,有更多倉儲型店面和藥局、洗衣店等日常所需的店面出現、二房東也有增加趨勢,因為疫情讓房東失去信心,租金下修,好議價;二房東有機會談到更多店面。

在疫情和房地合一稅的政策下,看好疫情後,租賃的市場會大過買賣。

 

 

■ 疫情後的店面會有什麼趨勢?

 

1.蛋白區店面
未來店面人流會被網路取代,且實體消費會變成目的導向,加上疫情成為常態所以消費不會再一窩蜂,大型品牌或娛樂都會「區域化」,因此蛋白區域的店面會崛起,因為需求提升、店租便宜,像是中永和或新莊的商圈,逐漸有大型品牌進駐。

2.剛性需求的社區型店面
還有跟社區食衣住行有關的店面反而會興盛,像是藥局、洗衣店、寵物店、輕食、小型量販店等,社區店會在疫情後快速崛起。

3.倉儲型店面(服務電商)
另外倉儲型店面需求也會大增,因為網路購物盛行,像蝦皮今年預計快速展店,可以直接到店面取貨,就能免運,他們看準的是交通方便且租金便宜的店面

其實只要租金下修夠多,就不怕沒人租,因為有更多利潤空間,就有人願意來談,店面才有機會吸引商家進駐,才有機會復甦人流。

 

■ 租金崩跌是什麼原因?

 

如果一個商圈房東願意一起調降租金,可能調降30%,讓店家可以存活,商圈得以延續,未來只要疫情穩定就容易復甦。

但是如果部分房東不願意調降租金,造成店家退租潮,使得想租出店面的房東必須調降更多,可能降低50-60%的租金店家才能生存;因為空置率過高的商圈很難再吸引消費者,發現沒什麼好逛,自然沒有人潮,商圈就會沒落。這就是部分房東不願降租會造成的骨牌效應。

像是士林夜市商圈,屋主不同意降租,引發商圈退租潮,連大型連鎖品牌都不再續租,使得商圈朝向凋零。

 

■ 總結

 

1.短期內租金行情很難再回到疫情前的水準。
2.高租金的大型店面以及小型分割店面,在疫情下受影響最嚴重。
3.租金下修多的地方、蛋白區店面、社區型店面、倉儲型店面,是未來的趨勢。

更新時間 2021/08/09
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