看屋筆記:三民區美樹大悅(個案+價格分析)

看屋筆記:三民區美樹大悅(個案+價格分析)

美樹大悦

平均成交價
歷史最高價
最新成交價
歷史最低價

基本資料

高雄的重劃區開發數量不少,但熱門重劃區大多數位於市區外圍的蛋白區,如楠梓區的高大特區、仁武區的84期重劃區、橋頭區的橋頭新市鎮等,不過中都重劃區卻是位在高雄市區內,且緊鄰美術館特區生活圈,因此也受到一定的矚目程度,尤其綠覆蓋率高,各大建商紛紛買地推案,雖然生活機能還不成熟,不過相較於美術館仍具上漲空間,且房價對比美術館相對親民。

 

一起來看看中都重劃區建案:興富發建設『美樹大悅』

 

美樹大悅外觀圖

外觀圖

 

建案特點:
 

  1. 多元公設:建案擁有接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、俱樂部、廚藝教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar等豐富公設,公設比34.8%,也略低市場行情。
     
  2. 明星學區:學區為十全國小、三民國小、三民國中,9年國民教育的明星學區。車程都在5分左右可以抵達,省去家長接送的時間。
     
  3. 地理位置:基地位於中華二路和十全路口,擁有中都重劃區話題加持。日常採買依賴高醫商圈、後驛商圈、三民市場,車程皆10分鐘內可達。生活休閒步行5分內可到中都濕地公園。

 

建案平面分析:

 

1樓標準層

1樓平面
1樓平面

  1. 基地面積2159.08坪,社區三面臨路,分別為中華二路、十全三路(25米寬)、德興街(10米寬);由德興街進出,周圍有15F大樓,大樓整體採光尚可接受。
     
  2. E棟為透天,A/B棟為大樓。B棟面中華路的採光通風表現佳,其餘房型都有面15F大樓的情況,採光通風稍嫌不足。
     
  3. 社區採大樓和透天店面規劃,為22F/B3超高電梯大樓,共540戶/18戶店面和E棟16戶透天,總社區規劃574戶住家,戶數稍嫌過多。
     
  4. 1樓公設規劃有LOUNGE BAR、親子教室、圖書閱覽室、遊戲室、戶外兒童遊戲區,2樓則有規劃游泳池、SPA池等,頂樓規劃設有景觀健身房、會議室、電影院、棋藝室等多元公設。
     
  5. 門廳挑高7米,建案有24小時的物流管理,增加住戶的隱私性和安全性。
     
  6. 採用5.5米雙向車道口,其出入口為德興街。汽車停車位則配置坡道平面、坡道機械,平面車位327個車位,機械車位180個,車位比1:0.91,尚可接受。
     
  7. 周遭環境生活機能仍尚待開發,目前該區域為純住宅區,生活採買還需依賴其他商圈。中華二路另一面有比較多人會顧忌的變電所。

 

標準層分析

標準層
標準層

  1.  大樓為一幢分成A.B兩棟,兩棟的規格和房型大致相同。一樓是店面,二樓以上是住戶層。
     
  2. 每層13戶併4部電梯,皆可達地下室與頂樓,電梯戶數比配置較為不足,如果選擇高樓層的住戶,上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。
     
  3. 大樓主打二房(23~25坪) 、三房(33~38坪),偏向首購族或投資組群。
     
  4. 為高雄厝建案,大多是單面採光,只有邊間才有雙面採光。
     
  5. 中繼水箱位於14層,全棟吃電沒有天然氣,整層樓高3米3。
     
  6. 大樓管理費:50/坪,對比市場行情較為便宜。

 

B12傢配圖

傢配圖

  1. 權狀24.68坪,為2房房型,單面採光,客廳採光尚可接受,客廳使用空間不大。
     
  2. 開放式廚房,留意日後油煙問題,採用IH電子爐,因靠近工作陽台,通風良好。留意有開門見灶的情況。
     
  3. 兩房搭配單一衛浴,但衛浴沒有開窗,採用乾濕分離衛浴並且有浴缸。
     
  4. 兩房雙陽台規劃,可增加室內運用間,為高雄厝陽台。

 

實價登錄分析:

 

美樹大悅位在中都重劃區

  1. 中都重劃區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在24.53萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,房市價格逐漸攀升,該區也是高雄焦點重劃區之一,且2018年成長幅度最為顯著,目前平均單價約22~24萬/坪。

    悅讀綠森活 屋齡1年。平均成交價21.75萬/坪。近一年成交價25.86萬/坪。

    潤隆樹禾苑 預售屋。開價35萬/坪起。

    美樹大悦 預售屋。開價25萬/坪起。

    上銘蒔尚 屋齡0年。平均成交價24.31萬/坪。近一年成交價24.33萬/坪。

    中都重劃區個案
     
  2. 高雄美術館特區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在30.55萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在23~27萬/坪,除了在2018年緩跌,其餘年份皆呈現上漲的趨勢,且今年平均成交價已突破近期高點。

    沐之森 屋齡4年。平均成交價25.67萬/坪。近一年成交價23.83萬/坪。

    ihome-NO3 屋齡5年。平均成交價28.6萬/坪。近一年成交價25.66萬/坪。

    美術森林 屋齡6年。平均成交價25.82萬/坪。近一年成交價25.64萬/坪。

    高雄美術館特區個案
     
  3. 基本上中都重劃區房價是跟著美術館特區房價的走勢漲跌,美樹大悅大樓目前已經完銷,該建案從2019開始銷售,現在陸續交屋進行中,還沒有實價登錄資料,不過當時開價25萬來看,屬於較高價位,應有議價的空間,但隨著房價不段上漲,該區新屋成交價也已經落在24萬了。

 

結論:
 

中都重劃區因為鄰近美術館特區,因此吸收了美術館特區的人口外溢效果,成為高雄重點重劃區之一。該區陸續有建商進駐動工,能選擇的建案增多,不過該區一直未有重要建設或知名生活類型廠商進駐,是否能夠成為下一個成功的重劃區,還需要一段漫長的時間來觀察。美樹大悅整體規畫朝向投資型建案,戶數來到500多戶,但房價也相較中都重劃區其他建案親民。小編有從中都濕地公園騎UBIKE到美術館的經驗,真的很舒服耶~

更新時間 2021/07/14
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