【區域解析】超車中的台南房價(下)

【區域解析】超車中的台南房價(下)

上一集區域解析帶大家認識台南房市的現況,並訪問了在地專家介紹了幾個專家看好的重劃區,現在就讓我們一起來看看,樂居創辦人李奕農心中具有潛力的區域在哪!文末還會針對台南和高雄房市現況做一個比較分析!

 

■ 樂居創辦人心中的潛力區域

從外地人會怎麼選擇居住區域的角度來看,李奕農選出以下5個具有潛力的重劃區: 


1. 南科特定區-善化、新市區。
2. 大橋重劃區-永康區。
3. 鹽行重劃區-永康區。
4. 平實重劃區-東區。
5. 高鐵特定區-歸仁區。

接下來就針對各個重劃區做詳細區域解析。

 

南科特定區區域解析

南科特定區位於善化和新市區間,是圍繞著南科規劃的重劃區,以下用4點來介紹區域的特色:


1. 腹地大、分區發展:
分為A到O區,其中ABC是未來台積電擴廠的用地;DE是宿舍用地;商業住宅用地會是F到0區這一塊,目前只有L跟M區開發完畢,也是大家常提到的LM特區。

2. 圍繞南科規劃:
整個南科特定區繞著南科規劃,其中已開發完畢的LM特區在南科火車站旁,到南科的車程只需要5分鐘。

3. 生活機能普通還需努力:
目前生活機能還不完善,僅有便利商店和星巴克進駐,採買還是要依靠車程10分鐘的善化和新市市區,區域內現在還有剛招生的小新國小及雙語幼稚園。

4. 實價登錄平均約20萬/坪:


LM特區繞著蓮潭公園規劃,中間多是透天,外圍才是大樓推案。
實價登錄的平均房價約18到22萬/坪,現在大樓平均行情價可以抓25到26萬/坪;透天總價約在2000萬
由於區域發展被看好,只要有新案子出來幾乎立刻被搶光,中古屋主也是惜售不賣。
另外值得一提的是,LM特區內的蓮潭里是台南有有錢的里之外,還是全台富人里的第6名。

 

►延伸題看好南科是選善化、新市的市中心好?還是選重劃區好?

以外來人的觀點來看會先選擇重劃區,因為基地方正、路大條,市容乾淨沒有電線桿或平交道阻礙交通,環境住起來比較舒服。雖然生活機能相比市區較差一點,但開車10分鐘左右可以進市區採買都還算可以接受。

 

大橋重劃區區域解析

大橋重劃區位於永康區,位置較靠近台南市中心,是近期相當熱門的重劃區,整體特色有以下5點:


1. 位置緊臨砲校:
以上圖來看,左邊灰色的區域是已經開發完成的大橋重劃區,右邊藍色的區域是國防部的砲校,目前正在搬遷,未來有機會全部遷移。

2. 市圖坐鎮、生活機能佳:
區域內多綠地、學校,且有新落成的台南市立圖書館坐鎮,附近週邊的生活機能佳,受到南科的白領階級青睞。

3. 連外道路易塞車:
只要從重劃區行駛到連外的中山南路或是到中華路上就一定會塞車。

4. 房價漲幅快且高:

房價在1到2年內從平均約25萬/坪上漲到33到35萬/坪,漲幅非常驚人。
由於永康現在可以說是供不應求,平均房價都要抓到30萬/坪以上才有機會買到,以台南市區來說這個房價幾乎是買豪宅等級的價位,但在永康來說僅是首購案的價格。

5. 砲校遷移後漲幅看好:
預計在砲校全部遷走後,政府會在原址規劃一些產專區提供就業機會,也就是未來有機會再有一波利多議題。

 

鹽行重劃區區域解析

鹽行重劃區一樣座落於永康區,它還是一個在規劃中新的重劃區,但由於位置比大橋重劃區又更靠近南科,相當多人看好。


1. 近南科、交通距離10分鐘:
鹽行重劃區是以鹽行國中為中心規劃的重劃區,近國道1號及環北快速道路,區域內還有永康物流中心。
整體位置比大橋重劃區靠北,距離南科更近,開車通勤時間約在10分鐘左右。

2. 未來推案價格預估:
目前重劃區內尚未有推案,我們以上市上櫃的建商購地的價格,對未來的推案價做一個推算:

►遠雄建設在2020年9月每坪約17.5萬的價格購地,未來推案預估約22萬/坪以上
►遠雄建設在2021年5月每坪約44.86萬的價格購地,未來推案預估約31.5萬/坪起
►宏普建設在2020年9月每坪約19.5萬的價格購地,未來推案預估約22.8萬/坪起

以上面3筆購地交易來看,李奕農預估未來鹽行重劃區的推案價格約在25~27萬/坪,甚至會超過30萬以上
可以從遠雄在2021年4月的購地價格看出來,那塊地未來勢必要賣到3字頭才符合購地成本,可見他們一定看好未來鹽行重劃區的房價可以站穩3字頭以上。

 

■ 平實重劃區區域解析

平實重劃區位於台南東區,前身是平實營區和精忠眷村,由於人口變多才啟動重劃,是難得一見在市中心的重劃區:


1. 蛋黃區內的重劃區:
位於中華路環內的蛋黃區精華地段,區域內生活機能佳,大型建設包含南紡購物中心、國賓影城以及上集提到未來重要的轉運中心的平實轉運站。

2. 新案開價上看4字頭:
重劃區附近的10年左右中古屋行情約在22到24/坪,而重劃區內目前僅有一場預售案開價約45萬/坪。
國泰建設在2018年5月以單坪約65.5萬/坪購地,預估未來推案也會在4字頭。

由於平實重劃區位於蛋黃區,無論重大建設、交通、娛樂及生活機能皆已到位,未來的新案開價站穩4字頭是非常有可能的價格

 

■ 高鐵特區區域解析

有別於其他重劃區皆主打離南科近,高鐵特區位於歸仁區,鄰近台南高鐵站。以往聽到台南新建案排隊搶破頭就是發生在這個重劃區,引起很多的關注,以下3點就是讓這個區域被看好的原因:

 
1. 公共建設、機能搶先進駐:
這個區域除了近高鐵之外,區域內已有三井Outlet、研究能源科技的中研院內南部分院以及會展中心等大型建設進駐,建商在區域發展完成後才開始建新案。

2. 2字頭可買在高鐵站旁:
目前預售新案的價格約落在17到19萬/坪,也就是用20萬/坪左右的價格可以買在高鐵站的附近。

3. 當地人不看好,外地人看好:
無論是台北、桃園、新竹和高雄,每個地方高鐵站附近的房價都偏高,而在台南能用1字頭或2字頭的價錢買到,對外地人來說非常划算。
而在地人會認為雖然在高鐵站旁邊,且公共建設都已經到位的情況下,區域內還是沒有真正的居住人口,在供需不平衡的情況下不看好區域的後續發展。

 

延伸閱讀-高鐵特區全解析:【區域解析】歸仁-台南高鐵特區解析

 

■ 台南的房價分級

由於台積電進駐南科之後帶來產業的影響,李奕農認為台南的核心會從原先的台南車站附近,逐漸東移至南科和高鐵靠攏:


所以台南的房價分級在這裡會分成2個部份來看:

一、台南原始的房價分級:

►A級(蛋黃區,26~30萬/坪):東區北區中西區,這個級距是幾個區域內重劃區的新大樓。
►B級(蛋白區,20~25萬/坪):永康安平
►C級(蛋殼區,15~20萬/坪):安南仁德歸仁善化南區新市

 

二、核心東移後未來的房價趨勢:

►S級(35萬/坪以上):東區,其中平實重劃區上看4字頭。
►A級(26~30萬/坪):永康(大橋重劃區鹽行重劃區)、北區(鄭子寮重劃區)、中西區(星鑽特區)。
►B級(21~25萬/坪):安平(市政特區國平重劃區)、善化(南科特定區)、歸仁(高鐵特區)。
►C級(15~20萬/坪):安南區(九份子、北安、歷史博物館)。

 

■總結: 台南買房建議

首先台南近年發展最好的都是在蛋白區,尤其是靠近南科的區域,那買房建議一樣從自住和投資兩方面來看:

►自住:可以按照自己的預算和需求做選擇,建議往工作地點附近的重劃區做挑選。
►投資:從外來人的角度來挑選區域,尤其是善化永康歸仁,這3個區域會是未來10年發展變化會最多的地方,值得好好觀察。

 

■ 延伸:台南和高雄的房市比較

先前我們已經先針對高雄的區域房市做過介紹,那在介紹完台南之後,我們針對房價影響相對重要的基礎建設,把相鄰的兩座城市放在一起做個比較:

從上表可以看出來高雄在基礎建設上,無論是預算、前瞻預算、捷運、鐵路或是重大建設,全獲得壓倒性的勝利,那為什麼近年反而是台南房市的漲幅亮眼呢?

主要是台南在台積電選廠時優先做足準備,讓台積電進駐南科之後帶動整體區域性的發展,也讓目前台南房市的需求遠大於供給,李奕農認為在量穩定前房價會持續看漲。

 

►小結:台南跟高雄該怎麼選擇呢? 

以整體來看:
高雄市硬體建設充足,但需求不強烈,且供給量多,無論住在哪個區域都可以住得很舒適。
台南市硬體建設不足,但南科帶來大量的外移人口、需求強烈,供給量不足。

所以這裡會建議大家:
自住推薦高雄,價格合理、CP值高,居住舒服。
投資推薦台南,需求多,未來價格漲幅大。

 

延伸閱讀:【區域解析】高雄房價-六都CP值最高的城市!

更新時間 2021/07/08
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