【區域解析】台中房價(下) (水湳、捷運機廠重劃區、十三期、十四期)VS(東區、四期、海線)!

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【區域解析】台中房價(下) (水湳、捷運機廠重劃區、十三期、十四期)VS(東區、四期、海線)!

在上集中,我們整理了台中產業、交通建設對於房市的影響現況,這集會針對房產專家們以及創辦人看好的幾個區域做詳細介紹,接下來就讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的精闢分析。

 

■ 專家看好區域:環內未開發區!

台74線是台中房市的交通命脈,只要在這個環狀線上發展都不差,我們訪問的幾位專家認為在環內還沒有開發的幾個重劃區是前景比較好的,包含:
1. 水湳經貿園區
2.
捷運機廠重劃區
3. 十三期
4. 十四期

接下來讓我們針對這幾個重劃區來做詳細的解析。

 

■ 水湳經貿園區區域解析

一、近中科、生活機能佳:

1. 距離中科近:水湳裡有條中科路直通中科,車程約10到15分鐘。

2. 有大型公園:重劃區內有大型的中央公園。

3. 生活機能佳:附近有台中最著名的逢甲商圈。

 

二、政府投入的重大建設:

比較大的幾個重大建設目前已經完工的有水湳國際會展中心,另外台中綠美圖是美術館加圖書館以及中台灣電影中心都在積極規劃中。
未來這裡還會有水湳轉運中心,是之後的捷運橘線。

 

三、水湳未來的開價?可以買嗎?

目前這裡只有一個推案進場,也就是上圖有標示的達麗創世紀,每坪開價47萬,坪數最小21坪、最大36坪,是以2、3房為主的小坪數建案。未來我們預估在水湳的開案坪數都不會太大,在總價不會過高的情況下,單價有機會超過7期。

至於現在適不適合進場,李奕農認為水湳的下跌空間有限,畢竟建商的土地購買成本價擺在那邊,但是要有明顯的漲幅也比較困難,畢竟現在推案開價47萬已經跟7期的均值差不多了。不過如果是想要自住,喜歡那邊的環境就會是不錯的選擇。

 

■ 捷運機廠重劃區區域解析

一、捷運端點站、生活機能佳:


1. 捷運總站:綠線的北屯總站,區域內經過3個捷運站。
2. COSTCO進駐:COSTCO讓整個區域的生活機能不會太差。

 

二、目前適合進場嗎?

捷運機廠重劃區這個地方要進場需要考慮以下2個因素:
1. COSTCO的缺點:COSTCO雖然讓區域的生活機能提升,但也會帶來周邊容易塞車及外來人口多的缺點。
2. 價格難以提升:

從樂居的實價登錄網頁可以看出來,捷運機廠重劃區從2017年的22萬/坪,到2020年則來到24萬/坪左右,而2021年的新推案已經接近30萬/坪。
前幾年買的人現在已經來到交屋潮,當時買的價格可能在22到24萬之間,現在拿出來賣得比建商便宜的話,市場上持續有比較便宜的案子,整體區域的價格漲幅就會比較小

 

■ 十四期重劃區區域解析

一、腹地大、房價漲幅分階段:

十四期範圍非常大,可以分為4個區域:台中巨蛋區、馬禮遜區、環中洲際區、仁美國小區,這會讓區域的漲幅分為好幾個階段,不會一次開到位。

 

二、商圈多、生活機能豐富:


十四期的腹地包圍著發展完善的四張犁商圈,外圍也緊鄰著好幾個大型的商圈包含:后庄商圈、頭張商圈和松竹商圈。
除此之外目前區域內有環球購物中心、仁美國小及馬禮遜美國學校,未來還會有台中巨蛋和洲際棒球場的娛樂商場。

 

三、十四期未來的推案價預估:
目前十四期都是土地交易居多,我們可以從土地交易的資料推算出未來推案預估價落在35~37萬/坪以上

 

■ 十三期重劃區區域解析


十三期這裡和前面介紹的幾個區域不一樣,這個區域不主打重大建設,主要專家會看好是因為它緊鄰蛋黃區,會受到外溢效應的影響提升房價,很多買不起精華地段的人,會考慮改買十三期。
另外,十三期是蛋黃區的的延伸區域,所以生活機能也不差,未來推案量會比蛋黃區大,價格會維持穩定跟著蛋黃區走,會有一定的價差,蛋黃區漲不上去的話,它也會停在那裡。

 

■ 樂居看好區域:風險低、基本面好

台中房市目前非常熱,但過一陣子後一定會進入休息階段,所以還是要回歸真實需求,因此在考量台中時建議優先考量風險低、基本面強的區域,而不是只看有利多消息的地方。

要滿足風險低、基本面強的要求可以看以下3點:
1. 二手市場交易量大:這代表未來想換屋的時候接手性會比較好。
2. 有補漲空間:台鐵高架化縫合都市,讓原先房價低的區域有機會和附近的高價蛋黃區拉平。
3. 出租投報率高:就算不賣,出租都划算,以現在的低利時代來說很適合投資。

我們針對以上3個條件篩選出以下幾個區域包含四期東區海線

 

■ 四期重劃區優勢解析

我們之所以推薦四期是基於以下3點原因:

1. 介於核心區之間:

除了緊鄰台中的蛋黃區科博館、勤美草悟道和美術園道之外,也被剛剛提到的幾個未來蛋黃區包在中心點。
2. 最多捷運站點:四期最重要的道路是文心路,這條路擁有最多捷運站點通過。
3. 成交量全台中最多:在2020年,四期的二手市場交易量是佔全台中之冠。

 

■ 東區優勢解析

之所以會看好東區,很大的原因和台鐵高架化有關,我們分成高架化前後2個部份來看:

一、台鐵高架化前的東區:

在台鐵高架化之前,如同上圖所示,台中火車站的站前商圈和後站商圈被台鐵切割,前後站的發展有明顯的落差,所以台中以前買房比較不會考慮買在位於後站商圈的東區跟南區。


二、台鐵高架化後的東區:

在台鐵的高架化之後,原本被切割的都市被縫合,讓前後站的生活圈串連,連帶吸引像是三井LaLaport這樣的大型商場進駐,未來帝國糖廠也會成為捷運藍線的起點站。所以我們預期後站之後會有補漲空間,至少前後站房價拉平是可以預見的。

 

■ 海線優勢解析

一、近中科、房價低:

海線的部份我們認為比較有潛力的區段在清水市區、沙鹿車站和整個台中港區,或許這幾個地方對一般人比較陌生,但這裡離中科,也是目前整個台中想唯一能找到一字頭房價的地方。

二、租金投報率亮眼:

上表我們是以電梯大樓、24坪、2房、含傢俱的條件去列出市場的價格對照表:
1. 台中海線:租金約1萬6,總價約450萬,投報率落到4.2%。
2. 台中七期:租金約2萬5,總價約1000萬,投報率落在2.9%。
3. 台北中山:租金約3萬,總價約2200萬,投報率落在1.5%。
租金投報率高代表基本面好,就算沒有賣出去,出租也相當划算,尤其現在是低利的時代,這也是我們看好海線的最大原因。

 

■ 總結:台中買房重點整理!

我們把大家的需求大致分成以下4類來說明:
1. 自住價格型:優先考慮環內2字頭的10年以內中古屋,例如:北屯的松竹十一期太平有機會找到這樣的案子。
2. 自住價值型:可以以生活機能為優先考量,推薦五期勤美草悟道中科,這幾個地方生活圈機能比較完整。
3. 投資價格型:如果是希望未來有機會可以翻倍的話,可以找鄰近工業區、剛需比較強、價格相對比較便宜的地方,例如:海線潭子大雅,在環內漲完一圈之外,環外的幾個衛星都市有機會接棒輪漲。
4. 投資價值型:如果是置產導向建議優先考慮風險低的區域,像是有捷運的地方就會相對比較保值,可以參考中科附近、四期東區

 

這集我們參考了幾位專家的意見,匯整介紹了水湳經貿園區、G0捷運機廠站、十三期、十四期,以及樂居創辦人看好的東區、四期和海線,你更看好哪一個區域呢?下一集區域解析我們將為大家帶來「高雄區域分析」,我們下集見!

更新時間 2021/06/03
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