<創辦人觀點>疫情之後 房地產將面臨的三難

<創辦人觀點>疫情之後 房地產將面臨的三難

台灣在當了很久的防疫模範生以後,最近卻失守了,進入三級警戒。在不知道還要持續這樣狀況多久的情況下,房地產除了疫情外,七月還要迎來稅制重大的變革。我認為接下來可能會迎來一個轉折點,房地產將面臨三個難關:

一、買房難

很多人會問,疫情嚴重,很多人工作不保,中小企業裁員虧損,房價會下來嗎?我只能說,從國外的案例來看,都是相反的結果。不管是美國、英國、韓國......等,房價都產生了大漲。我想台灣可能有會產生這樣的結果。未來房價將會持續墊高,買房變得更加困難

原因:貨幣不保值,供給量萎縮

1.印鈔造成貨幣不保值 資金轉入房地產

因為疫情嚴重,政府勢必要印更多的錢、發更多的補助款。原本要升息的狀況,卻反而會朝降息的方向前進。貨幣購買力大幅下降,使貨幣成為「最不保值的」,有多餘資產的人,會把資金投入房地產、股市。

2.重稅打房 屋主不賣市場量縮

回顧過去一整年,台灣房價跟著全球降息等措施、資金熱錢湧入,2020年房地產可說是熱鬧滾滾,各地的開工量、成交量都大幅增加,2020年的六都移轉棟數也創下6年來來的新高。面對煞不住的買氣,政府推出打房政策,其中包含7/1上路的房地合一稅2.0,短期持有者轉售會被課徵重稅,最高達45%,原本預估會湧入市場賣壓,很可能會消失。市場上的物件選擇變少的時候,房價往上是很有可能的事

 

*國外案例:百業越慘 央行印鈔越多 股市房市漲更多

2020年美國疫情大爆發,祭出封鎖令、管制令,導致各行各業都深受打擊,唯獨房地產引爆熱潮,最主要的原因,美國聯準會(Fed) 祭出無限制的量化寬鬆政策、降息政策、房貸利率調降等措施,根據《經濟學人》,過去一年疫情期間,美國漲11%、德國9%,其中英國,經濟面臨300多年來最嚴重的衰退,房價卻上漲達8.5%,另外,從這次疫情衝擊之下,我們在國際間可以看到這波漲幅「蛋殼區」幾乎高過於「蛋黃區」,原因來自於各國封鎖後,遠距工作變多,許多人選擇郊區買房;疫情投資潮,全球股市卻「漲」聲響亮,美國道瓊工業指數創下有史以來的新高。台灣加權股價指數,更突破「萬六」大關。

 

二、賣房難

房價看似漲定了,那屋主、代銷、房仲將會是最大受益者嗎?其實未必。屋主要賣房會受到重稅的壓抑,持有期間算是無預警的拉長了,而且在房價續漲的狀況下,政策只會越來越嚴格,對屋主不利。至於從業人員,作業的難度將會高很多,包括建商會面對土地成本、營建成本高漲、代銷會面臨業主大幅調價、房仲會面臨社區的限制看房等,成交量縮,也會是一個必然的趨勢

價漲量縮 產業走入惡性循環

1.預售案大幅調價 銷售難

全球原物料暴漲,根據《Bloomberg》資料,食衣住行的原物料成本,都相較兩年前疫情還未臨時飆漲,民生必需品的豬肉、製作衣服的棉花、裝潢用的木材,原物料都喊漲;此外,與營建業最有關聯的,金屬、鋼鐵等物料,也出現有明顯的漲幅。不過對於台灣來說,影響最大的,應該會是缺工的問題。疫情嚴重,更不可能開放外勞來台。目前全台都在搶工人,台積電要蓋廠房,用兩倍以上的工資,把最好的工人吸引走,因此一般建商要蓋房子的成本,會比以前要高的很多。至於土地,飆漲的幅度肯定不會低於房市的漲幅。建設公司會因為市場買地不易、營建成本調升的原因,大幅調高售價。代銷銷售的難度會變難。這個趨勢,可以從今年以來,原本在市場上走中低價位的寶佳、茂德集團,都展開了大幅的調價策略,就可以看出。

2.社區自主隔絕外人 仲介帶看困難

對於房仲帶買方進入社區看房,規定都變得更加嚴格,有的會收費,有的社區會限制每日的看房組數,甚至也有出現完全禁止仲介帶看的社區,以往有大量買方在同一時間進入熱門房子的景象,將不復存在,帶看將會比以往變得困難。

3.政策將對賣方更加嚴厲

面對產業的根本問題,造成的房價上漲,政府基本上只會制訂各嚴格的打房政策,持有多戶的屋主可定受害,但只有持有一戶的正常屋主,也有可能面臨到換屋不易的問題。

 

三、品質管控難

各國採取邊境管制措施,外籍移工難進入台灣,導致建案缺工問題會越來越嚴重,這樣的情形可能會衝擊建案的營造品質,找工人很困難的話,要求營建品質將會更困難。因此建議消費者,買預售屋特別留意施工品質或找專業的驗屋團隊驗屋。

邊境管制缺工 房屋品質受考驗

1.邊境管制措施 工人銳減建案缺工

受到新冠病毒影響,政府實施邊境管制措施,外籍移工入境的人數比例大幅下降,再加上去年2020年建案看好買氣,開工數創近7年來的新高,不過這也使得建案缺工問題日趨嚴重。然而,台積電在南科設廠過後,用2倍工資吸引大量優秀的工人前往設廠,在缺工的情況又要趕工,建案品質可能會下降。

2.建案品質恐下降 建議買預售屋須驗屋

因此有購屋需求的民眾,需多加留意建案品質,建議民眾可以找合格的驗屋公司,控管房屋的施工品質

 

四、創辦人觀點

疫情之後,未來房市可能會出現「房價上漲」、「持續增稅」、「施工品質不佳」等現象,如果有買房的需求,建議以下的考量。

1.成屋優於預售

預售屋會反應購地成本、原物料的漲幅,目前各大案場都能看出現況,且案場也會因應市場機制調價,而相對成屋是過去舊的營建成本,入手價格會比預售屋有相對優勢。

2.大型建商優於小型建商

如果用量販店以及超商來看,大型建商就如同量販店,採購原物料成本相對便宜,價格上也絕對會有相對優勢,成本控管較安全穩定,且相對建築品質也較好;小型建商則可能有財務風險,畢竟預售屋都會蓋2-5年,會因原物料、工人成本提升,發生無法交屋、延宕交屋的風險,最後變成爛尾樓,近幾年的案例不算少。

3.先求有再求好 房貸用好用滿

大印鈔時代來臨,錢越來越不保值,再加上全球因疫情肆虐,美國聯準會(Fed)貨幣政策寬鬆、降息,國內房貸利率也創下新低,在這樣時空環境下,現在進場買房最大的優勢能讓負擔變少,加碼的30年、40年房貸,適度讓貸款幫你分擔通貨膨脹的風險,建議預算有限的民眾買房可以拉長還款年限,買房並非一步到位,等未來收入變多、資金充裕,是可以再換房的。

更新時間 2021/05/27
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